Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?

Faut-il acheter ou louer sa résidence principale ?
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60% des Français sont propriétaires de leur logement. 

Depuis 1990, les taux d’intérêt historiquement bas et l’augmentation constante des loyers ont poussé de plus en plus de ménages à acquérir leur résidence principale.  

C’est parfois devenu la chose logique, une fois que l’on a le CDI et la voiture, on s’attaque à l’achat de sa résidence principale. Pour “préparer le futur” et “se constituer un patrimoine”, parce qu’il faut “penser à la retraite” et parce que “payer un loyer, c’est jeter l’argent par les fenêtres”

Toutes ces raisons sont bonnes et, à première vue, plutôt évidentes. 

Mais, avec la hausse des prix de l’immobilier ces dernières années, notamment dans les grandes villes, devenir propriétaire demande parfois de faire de lourdes concessions. Il faut s’éloigner des centres-ville ou revoir à la baisse ses critères et faire l’impasse sur un jardin ou une troisième chambre.

Finalement, la location de sa résidence principale apporte souvent une meilleure qualité de vie et plus de flexibilité. Et bonne nouvelle, vous pouvez aussi constituer un patrimoine pour préparer le futur grâce à l’investissement immobilier locatif !

En fonction de votre situation personnelle et de vos projets futurs, acheter votre résidence principale peut être ou ne pas être une bonne idée.

Alors, sur quels critères objectifs baser sa décision ? 

Chez Shaka, nous aimons vous donner les clés pour prendre les bonnes décisions. Voici donc une synthèse des avantages et inconvénients des deux modèles, accompagnée d’une étude chiffrée. 

Les avantages à acheter sa résidence principale

Le premier avantage est aussi le plus évident, vous êtes chez vous ! Vous êtes propriétaire des murs et faites les travaux et les aménagements que vous voulez. Attention toutefois, si vous êtes en copropriété, cette liberté a ses limites. Il faudra lire le règlement de copropriété qui oblige parfois à demander l'autorisation avant de faire des changements, et certains sont simplement interdits. 

Bien sûr, le principal argument en faveur de l’achat de la résidence principale est souvent financier. Chaque mois, vous payez une petite somme et après 20 ou 25 ans, vous êtes propriétaire des murs. Plus de loyer à payer. Vous constituez un patrimoine petit à petit.

Une aubaine si vous projetez de rester dans ce logement à vie, vous compensez la baisse de revenu à la retraite par l’absence de loyer. 

D’autres acheteurs envisagent une autre stratégie. Vous revendez régulièrement votre résidence principale avec l’objectif de faire une plus-value pour racheter un autre bien avec un apport plus important. Vous avez alors la possibilité d’acheter plus grand ou dans un meilleur quartier. 

Si l’opération financière est bien pensée, à terme, vous êtes propriétaire d’un logement de qualité supérieure à votre premier achat. 

Enfin, dernier argument en faveur de l’achat, cela permet aussi de se couvrir contre les accidents de la vie. L’assurance emprunteur de votre prêt immobilier prendra le relais en cas de décès de l’un des conjoints ou d’une incapacité totale par exemple. 

À la lecture de cette première partie, vous êtes peut-être déjà convaincu que vous devez acheter votre résidence principale sans attendre. Cela serait beau, mais tout vient avec une contrepartie, voyons donc les inconvénients qui accompagnent l’achat de votre logement.

Les inconvénients à acheter sa résidence principale  

D’abord, vous perdez en flexibilité. Dans la plupart des villes, un préavis d’un mois est demandé au locataire qui souhaite quitter son logement. Alors que lorsqu’on est propriétaire, la vente prend à minima 3 mois entre la signature du sous-seing et l’acte définitif. 

À cela, il faut rajouter la période de recherche de l’acquéreur. Selon l’emplacement du bien, cela peut être plus ou moins rapide, de quelques jours à plusieurs mois. 

D’autre part, l’achat de votre bien entraîne des frais importants (frais de notaire, agence, courtage, bancaire…). On estime qu’il faut environ 5 à 6 ans pour amortir ces frais. Bien sûr, cela dépend de l’emplacement du bien, du marché immobilier, de l’apport de départ, des travaux réalisés… Beaucoup de critères influent sur l’amortissement de ces frais, mais si vous revendez trop tôt, vous pouvez perdre de l’argent. 

Être locataire offre donc une flexibilité inégalable. Si vous n’êtes pas fixé dans votre situation professionnelle ou personnelle, une location peut être un meilleur choix. Vous pourrez facilement déménager dans une nouvelle ville pour un nouveau travail ou dans un logement plus grand pour accueillir un enfant. 

Vous pouvez aussi vivre où vous le souhaitez. Certaines villes et certains quartiers sont très chers à l’achat, mais restent abordables pour un locataire. À budget mensuel équivalent, vous pouvez louer un bien plus grand, dans un quartier plus recherché. 

D’autre part, être propriétaire de son logement amène à supporter de nombreux frais. À l'achat d’abord, les frais de notaire représentent environ 8% du prix du bien (dans l’ancien), les frais d’agence environ 3% et les frais bancaires 1%. 

À ceux-ci s’ajoutent les frais annuels : la taxe foncière et les charges de copropriété. Ceux-ci peuvent être plus ou moins élevés en fonction de l’emplacement de votre bien. 

Lorsqu’on est en copropriété, il faut aussi savoir qu’une dépense exceptionnelle peut être votée par l’assemblée générale que vous serez tenu de payer, même si vous n’êtes pas d’accord. Par exemple, le ravalement de façade d’un immeuble peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros. S’il est voté en AG, vous n’avez d’autre choix que de payer votre part ou de vendre si vous n’en avez pas les moyens. 

Les travaux d’entretien de votre logement sont aussi entièrement à votre charge. Par exemple, lorsqu’il faut changer le chauffe-eau et que vous êtes locataire, c’est au propriétaire de supporter la charge. Dans le cas où vous êtes propriétaire… Vous payez évidemment votre nouveau chauffe-eau.

Enfin, si le but de votre achat est de constituer un patrimoine à léguer à vos enfants, il peut être plus intéressant de faire de l’investissement immobilier locatif avec une SCI. Les frais de succession étant très importants, parfois, ils ne seront pas en mesure de payer et seront dans l’obligation de vendre.

→ Vous pouvez approfondir ce point avec notre article Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?

Les avantages à louer sa résidence principale 

Par effet de miroir, les avantages à louer sa résidence principale sont les inconvénients à l’acheter. Pour synthétiser :

  • vous êtes libre de changer de lieu de vie rapidement et aussi souvent que vous le souhaitez ;
  • vous pouvez avoir un logement plus grand, un jardin ou un meilleur emplacement que vous ne pourriez sûrement pas avoir pour le même budget mensuel ;
  • l’entretien et les gros travaux sont à la charge du propriétaire ;
  • vous gardez votre épargne pour d’autres projets et avez la possibilité d'acheter en locatif dans des villes où le rendement est bien plus intéressant que là où vous habitez.

Chez Shaka, nous sommes convaincus que l’avantage le plus important dans la location de sa résidence principale est la possibilité de faire de l’investissement locatif.  

C’est souvent plus intéressant que l’achat. En effet, on ne prend en compte que les critères financiers, on peut donc optimiser au maximum. Dans le cas d’un achat, on essaie de trouver des compromis entre le financier et ses critères de qualité de vie. 

L’investissement locatif permet de ne pas faire de compromis, seul le financier est pris en compte dans la réflexion du projet. L'autofinancement permet de faire fructifier son patrimoine et d’acheter plusieurs biens quand l’achat de sa résidence principale amène souvent au taux d'endettement maximum. Vous êtes bloqué par la suite pour faire un second achat.

Acheter ou louer sa résidence principale, étude chiffrée

Comme nous l’avons vu, prendre la décision d’acheter ou de louer sa résidence principale s’appuie sur des critères qui vont au-delà de l’aspect financier seul. En revanche, pour prendre la bonne décision en fonction de son profil, faire une modélisation financière est important. 

Nous avons donc pris un exemple pour vous aider à comprendre les divers coûts à prendre en compte dans vos calculs. 

L’exemple se base sur l’achat d’un appartement de 40m2 dans le 10e arrondissement à Paris. Voici les données : 

  • Prix du bien : 400 000€
  • Montant des travaux : 50 000€
  • Frais de notaire : 32 000€
  • Frais d’agence : 12 000€
  • Frais bancaires : 4 000€

Nous considérons que les frais sont financés par un apport de 48 000€. 

Le prêt immobilier finance le reste sur une durée de 25 ans pour des mensualités de 2 035€.

Les charges de copropriété sont de 1 500€ annuels et la taxe foncière de 500€.

Voici la modélisation pour un marché neutre, les prix n'évoluent ni à la hausse ni à la baisse pendant 25 ans.

À noter : si vous revendez avant la septième année, vous perdez de l’argent.

achat residence principale

Prenons maintenant le même bien en location. Le loyer est estimé à 1 400€ et l’apport est placé sur un compte rémunéré à 2%. 

À noter : vous perdez de l’argent à partir de la quatrième année.

louer residence principale

Dans le tableau ci-dessous, nous comparons le coût de l’achat au coût de la location. 

On peut voir que, dans les conditions d’un marché neutre, l’achat est plus intéressant à partir de la quizième année. C’est à partir de la quizième année que le coût de la location devient plus important que celui de l’achat.

acheter ou louer sa residence principale

Le marché immobilier à Paris et dans les très grandes villes a tendance à baisser un peu ces derniers temps. Le passé ne prévoit pas le futur, mais c’est une tendance à prendre en compte. Notre exemple est donc plutôt optimiste. Il faut attendre entre 14 et 16 ans pour que l’achat soit plus intéressant que la location, si on revend avant, on est perdant. 

Dans un appartement de 40m, attendre aussi longtemps peut être difficile en fonction de ces projets de vie. Il peut donc être plus intéressant de louer sa résidence principale et de consacrer sa capacité d’endettement à des projets d’investissement immobilier locatif pour constituer son patrimoine.

En revanche, si vous projetez d’acheter dans une ville moyenne où le marché va fortement augmenter, ou que vous savez déjà que votre achat est pour une longue durée, alors l’achat prévaut sur la location. 

→ Retrouvez le détail de notre modélisation sur le fichier Google sheet à copier et personnalisez avec vos chiffres

Rester locataire et faire de l’investissement locatif

Acheter sa résidence principale n’est donc pas forcément l’ultime solution. En restant locataire, vous pouvez faire des investissements locatifs qui s’autofinancent, vous constituez alors un patrimoine qui peut être plus important que juste votre résidence principale.

Les loyers de vos biens en location entrent dans vos revenus, ce qui permet d’augmenter votre capacité d’endettement. Grâce à des projets bien choisis autofinancés, vous pouvez acheter plusieurs biens et donc rembourser plus de capital qu’avec une résidence principale. 

D’autre part, avoir plusieurs projets permet aussi de répartir le risque, ce qui est toujours plus sécuritaire. Et en fonction de vos objectifs, vous avez la possibilité d’optimiser le véhicule d’investissement (choisir une SCI pour éviter les frais de succession par exemple). 

Enfin, si un besoin de liquidité se présente, vous pouvez revendre l’un des biens assez facilement, alors que revendre votre résidence principale peut être plus délicat. 

La location est donc la solution qui semble la plus avantageuse si votre objectif est de constituer un patrimoine

On génère un patrimoine plus important pour sa retraite avec moins de contraintes de vie. Rester locataire permet de ne pas faire de compromis, vous choisissez votre logement en fonction de vos critères de qualité de vie et vous optimisez votre patrimoine grâce à l’investissement locatif. 

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