Régime fiscal LMNP : une fausse bonne idée ?

Régime fiscal LMNP : une fausse bonne idée ?
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Chouchou de nombreux investisseurs en immobilier, le régime fiscal LMNP est parfois également décrié par des investisseurs plus chevronnés qui lui reprochent son côté "niche fiscale" et sa taxation trop importante pour qui veut devenir un serial investisseur. Qu'en est-il vraiment ? Faisons ici le point sur ce qu'est le régime LMNP, comment il fonctionne et dans quels cas il est adapté, ou au contraire moins recommandé.

LMP, LMNP, Pinel, Malraux... Pourquoi tous ces dispositifs fiscaux ?

L'État français trouve son intérêt dans l'investissement immobilier pour plusieurs raisons :

  • Les investisseurs immobiliers permettent de maintenir un parc d'habitation de qualité sur le sol français et donc contribuent à favoriser l'accès au logement décent pour un maximum de personnes.
  • Les investisseurs immobiliers contribuent à remplir les caisses de l'État via les nombreuses taxes qui sont prélevées sur les projets immobiliers : droits de mutation (frais de notaire), impôt sur les revenus locatifs, impôt sur la plus-value à la revente...
  • L'investissement immobilier est générateur d'emploi sur le territoire : agents immobiliers, gestionnaires locatifs, artisans, comptables, notaires...

Pour toutes ces raisons, l'État cherche à encourager l'investissement immobilier via différents régimes fiscaux favorables. Il existe deux grandes catégories de régimes fiscaux favorables pour les investisseurs immobiliers :

  • Les régimes de défiscalisation, qui permettent à l'investisseur de transformer une partie de son impôt sur le revenu en patrimoine, par exemple : Pinel Neuf (de loin le plus célèbre), Pinel Ancien, Dispositif Malraux, Dispositif Monument Historique...
  • Les régimes de rendement, qui permettent à l'investisseur de maximiser le rendement de son projet immobilier locatif après impôt : le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Nous nous intéressons plus particulièrement ici au cas du LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, particulièrement intéressant pour les investisseurs qui veulent mettre en place des projets de rendement. C'est-à-dire des projets où les loyers couvrent l'intégralité des charges et du crédit, voire les dépassent, et où "le bien se paye tout seul".

Définition : la fiscalité LMNP qu'est-ce que c'est ?

Dans quel cas le régime LMNP s'applique ?

Le régime fiscal LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique pour :

  • Un particulier qui détient un bien immobilier en son nom propre (pas de SCI donc)
  • Qui propose son bien à la location avec un bail meublé
  • Dont les revenus locatifs n'excèdent pas 23k€ annuels OU représentent moins de 50% des revenus du foyer

On voit donc que les critères sont assez faciles à remplir pour un investisseur immobilier qui détiendrait 1 ou 2 biens d'investissement locatif.

Les explications officielles concernant le régime LMNP sont accessibles ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744

Que permet le régime fiscal LMNP ?

Si vous rentrez dans les cases du régime LMNP présentées ci-dessus, 2 options s'offrent à vous pour déclarer vos revenus locatifs aux impôts :

Le régime LMNP simplifié

Vous bénéficiez d'un abattement de 50% sur vos revenus locatifs et vous êtes imposés sur le reste à votre taux marginal d'imposition + 17,2% de prélèvements sociaux.

Par exemple, si vous percevez 20k€ de loyers annuels et que votre taux marginal d'imposition est de 30%, vous paierez donc chaque année 20k€ x 50% x (30% + 17,2%) = 4720 € d'impôt sur le revenu. Cette version a le mérite d'être extrêmement simple, mais pas très intéressante financièrement.

Le régime LMNP réel

C'est là que la magie opère... ✨✨✨ En LMNP au réel, vous allez pouvoir déduire énormément de charges et d'amortissements de vos revenus. Vous allez pouvoir déduire de vos revenus locatifs :

  • Toutes les charges récurrentes (taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative, garantie loyers impayés...)
  • Vos intérêts de crédit
  • Les amortissements (amortissement du bien sur 30 ans, amortissement des travaux sur 10 ans, amortissement du mobilier sur 5 ans)
  • La réserve de déficit initial composée de : frais d'agence, frais de chasse (si vous êtes accompagné.e dans l'achat), frais de notaire, frais bancaires (frais de dossier et frais de garantie), frais de courtage (si vous êtes passé.e par un courtier).

Ces différentes charges et amortissements déductibles représentent des sommes très importantes et dans la plupart des cas, aucun impôt sur le revenu n'est dû pendant au moins 10 années. Dans le cas des projets à très fort rendement, on voit que l'impôt sur le revenu commence à s'appliquer à partir de la 11e année, une fois épuisés les amortissements de mobilier, travaux et la réserve de déficit initial. Qui plus est, les évolutions réglementaires liées à la rénovation énergétique des bâtiments imposent de plus en plus des travaux conséquents aux investisseurs immobiliers. Le régime LMNP et sa possibilité d'amortir les travaux est donc particulièrement intéressant dans ce cadre là puisque les travaux (en particulier les travaux de rénovatio énergétique) viennent augmenter la valeur du bien, et permettent d'annuler ou diminuer l'impôt sur le revenu. Pour approfondir le sujet de la rénovation énergétique, consultez notre article sur l'efficacité énergétique et l'investissement locatif.

Mais dans le cas des projets à fort rendement, la trésorerie accumulée au cours des 10 premières années grâce au cash flow permet ensuite de payer l'impôt sur le revenu jusqu'à la fin du crédit.

Concrètement, le régime LMNP réel combiné à des projets immobiliers locatifs à fort rendement (rendement brut > 7%) permet de réaliser des projets complètement auto-financés, même après impôt. C'est-à-dire que vous avez un bien qui se paye grâce aux loyers et que même avec les impôts, vous n'avez aucune trésorerie à sortir de votre poche. Magique non ? 😉

Exemple de projet réel Shaka : projet à 303k€, rendement brut à 9,8%, financement sur 25 ans, TMI investisseur à 30%

Examinons l'exemple ci-dessus. Il s'agit d'un projet réel Shaka. Voici les paramètres :

  • Achat d'une maison pour une colocation ; projet à 303k€ (tout compris)
  • Rendement brut à 9,8%
  • Financement sur 25 ans avec apport de 20k€
  • Taux marginal d'imposition de l'investisseur à 30%

Dans cet exemple, on voit bien que :

  • il n'y a aucun impôt sur le revenu pendant les 10 premières années
  • les 10 premières années sans impôt permettent de mettre de côté 25k€ de trésorerie (2,5k€/an pendant 10 ans)
  • l'impôt sur le revenu commence à partir de la 11e année
  • la trésorerie accumulée est consommée par l'impôt sur le revenu jusqu'à la 23e année
  • il y a un petit effort d'épargne pour financer l'impôt sur le revenu la 24e et la 25e année
  • à partir de la 26e année, le crédit est terminé et la trésorerie grimpe en flèche

Cet exemple illustre bien la puissance du régime LMNP combiné à un projet à fort rendement et à un financement long. L'effort d'épargne pour acquérir un bien à 250k€ (prix du bien + travaux) est de 20k€ (apport initial) + 6k€ (effort de trésorerie des années 24 et 25 pour payer l'IR). Avec un projet comme ça, vous transformez donc 26k€ en 250k€ en 25 ans, sans pendre en compte la hausse du marché de l'immobilier.

Et quid de l'imposition sur la plus-value ?

Là encore, le régime LMNP (que vous optiez pour l'option au réel ou l'option simplifiée) est très intéressant. En effet, puisque vous détenez le bien en nom propre, et pas en SCI, alors vous bénéficiez d'un abattement d'impôt sur la plus-value, proportionnel à la durée de détention du bien.

La formule de calcul est atrocement compliquée et nous vous l'épargnons ici, mais ce qu'il faut retenir :

  • Dès la 6e année de détention, vous commencez à bénéficier d'une réduction d'imposition sur la plus-value en cas de revente
  • À partir de la 22e année de détention du bien, vous ne payez plus aucun impôt sur la plus-value en cas de revente
  • Les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. C'est-à-dire que si vous avez acheté un bien 200k€, que vous avez amorti 100k€ dans le cadre du régime fiscal LMNP au réel (voir ci-dessus), alors la plus-value sera calculée par rapport au prix d'achat de 200k€ et non pas par rapport au prix d'achat net d'amortissement (200-100k€). C'est particulièrement avantageux, par rapport notamment au cas de la SCI à l'IS.

Avantages et inconvénients du régime LMNP

On l'a vu plus haut, le régime du Loueur Meublé Non Professionnel combine un peu le meilleur de tous les mondes :

  • Au niveau de l'imposition sur le revenu, il est très favorable, car il vous permet de déduire énormément de charges et d'amortissements de vos revenus, et donc de maximiser le rendement après impôt de vos investissements locatifs. De ce point de vue là, il vous permet une fiscalité très similaire et aussi avantageuse que la SCI à l'IS.
  • Au niveau de l'imposition sur la plus-value, il est également très favorable car vous bénéficiez d'abattement pour durée de détention et que les amortissements ne sont pas considérés dans le calcul. De ce point de vue là, le LMNP est bien plus favorable que la SCI à l'IS où vous ne bénéficiez pas d'abattement sur la plus-value et où les amortissements sont intégrés dans le calcul.

Mais alors est-ce que tout est rose ? Dans quels cas le régime LMNP peut devenir défavorable ?

Les inconvénients du régime LMNP

Voici des cas dans lesquels le régime LMNP peut s'avérer défavorable ou a minima doit être comparé à d'autres régimes.

Passage en régime LMP

On l'a vu, il existe des conditions pour être éligible au LMNP. Maintenant, si vous ne remplissez plus les conditions, et que :

  • Vos revenus locatifs excèdent 23k€/an
  • ET que vos revenus locatifs représentent plus de 50% des revenus du foyer

Alors vous êtes d'office reclassé.e en LMP et là les règles changent :

  • Les amortissements sont réintégrés au calcul de la plus-value en cas de revente (comme en SCI à l'IS)
  • Vous devenez redevable des cotisations sociales qui peuvent osciller entre 35 % et 40 % des bénéfices réalisés (un forfait minimal est dû en cas de déficit)
  • MAIS vous ne payez plus les 17,2% de prélèvements sociaux sur les revenus
  • ET vous pouvez reporter vos éventuels déficits sur vos autres revenus (comme le déficit foncier en location nue
  • ET vous êtes exonéré.e d’impôt sur la plus-value après seulement 5 ans d’exercice, si les recetteslocatives brutes du dernier exercice sont inférieures à 90k€ (au-delà l’exonération estpartielle)
  • ET vous êtes exempté.e de l’Impôt sur la Fortune (sous certaines conditions)

Bref les règles changent en LMP, il y a du mieux et du moins bien. Il faut juste y faire attention pour ne pas se laisser surprendre et anticiper le changement s'il arrive ! 🙂

Imposition plus lourde si votre TMI est élevé

On l'a vu plus haut, le régime LMNP au réel permet de gommer l'impôt sur le revenu pendant un très grand nombre d'années, voire la totalité de la durée du projet. Sur un projet à fort rendement, généralement les impôts démarrent à partir de la 11e année. Et si vous avez financé le projet sur 25 ans, et que donc vous dégagez du cash flow, alors à partir de la 11e année vous pouvez piocher dans la réserve de trésorerie accumulée pour payer votre impôt sur le revenu. L'opération reste donc blanche en termes de trésorerie.

Mais attention, si votre taux marginal d'imposition est à 41% ou 45%, alors quand les impôts vont démarrer ils seront plus importants et la trésorerie accumulée ne permettra peut-être pas de gommer complètement l'impôt sur toute la durée du projet. Dans ce cas, il faut anticiper ce phénomène et prévoir de décaisser un peu de trésorerie personnelle pour payer l'impôt dans les années concernées. Ou bien vendre le bien avant que le phénomène ne se produise, encaisser le capital généré et le réinvestir dans un nouveau projet.

Transmission moins souple

Ça n'est pas une caractéristique du LMNP à proprement parler, mais de la détention en nom propre. Puisque le LMNP ne s'applique qu'à des investisseurs qui détiennent le bien en nom propre, il n'est pas question de créer une SCI pour détenir le bien.

Or, pour des investisseurs qui envisagent de détenir le bien sur une très longue durée, puis de le transmettre à leurs enfants, la SCI peut être une option à favoriser, car elle donne bien plus de souplesse dans la transmission de patrimoine : possibilité de céder les parts petit à petit, de conserver la gouvernance de la SCI...

Possibilité de réinvestir les revenus moindre qu'en SCI à l'IS

Le régime LMNP est très intéressant, on l'a vu, car il combine une fiscalité très intéressante à la fois sur l'impôt sur le revenu et sur l'impôt sur la plus-value. À l'inverse, la SCI à l'IS offre une imposition sur la plus-value plus défavorable.

Mais le régime LMNP peut devenir moins favorable une fois que tous les amortissements ont été consommés. En effet, une fois épuisés : l'amortissement du mobilier (après 5 ans), l'amortissement des travaux (après 10 ans), le déficit initial (après 10 ans généralement), et l'amortissement du bien (après 30 ans), alors les revenus seront plus lourdement imposés. Et donc il restera moins de cash disponible pour réinvestir dans d'autres projets. A l'inverse, en SCI à l'IS, il restera plus de cash disponible pour réinvestir. Mais cela implique aussi beaucoup plus de complexité administrative : création de SCI + holding, frais de comptabilité, d'avocat...

À voir donc en fonction de vos objectifs !

Dans quel cas utiliser le régime fiscal LMNP ?

Suite à notre analyse précédente, on voit donc que le régime fiscal LMNP est particulièrement adapté :

  • Pour des primo-investisseurs, qui sont au début de leur parcours d'investissement immobilier
  • Pour des investisseurs dont le taux marginal d'imposition est de 30% ou moins
  • Pour des investisseurs qui envisagent de revendre le bien après quelques années de détention

En revanche, le régime du Loueur Meublé Non Professionnel est à questionner et à comparer avec la SCI à l'IS dans les cas suivants :

  • Si vous envisagez de conserver le bien très longtemps pour le transmettre à vos enfants
  • Si votre taux marginal d'imposition est supérieur à 30%
  • Si vous voulez bâtir un empire immobilier et réinvestir tous vos profits dans de nouvelles acquisitions (modèle SCI à l'IS + holding)

Si vous voulez en savoir plus sur les différences entre LMNP et SCI à l'IS, vous pouvez vous reporter à notre autre article : Faut-il investir en SCI ou en nom propre ?

Si après la lecture de cet article, le doute subsiste chez vous, alors nous vous conseillons de vous adresser à un comptable spécialisé en immobilier ou à un avocat fiscaliste. Partagez avec lui votre situation et vos objectifs et il saura vous guider dans la meilleure option à retenir : LMNP ou SCI à l'IS.

Quelles démarches administratives pour le LMNP ?

Après avoir lu cet article, vous êtes convaincu que le régime LMNP est le mieux adapté à votre cas ? Attention, il y a quelques obligations à respecter pour être en conformité avec la loi.

Déclaration aux Greffes du Tribunal de Commerce

Dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel, vous devez déposer une déclaration aux Greffes du Tribunal de Commerce de la ville où se situe le bien que vous mettez en location. Vous devrez leur adresser un formulaire P0i dûment complété.

Pour connaître l'adresse du Greffe du Tribunal de Commerce de votre ville, vous pouvez vous reporter au site Infogreffe, ici : https://www.infogreffe.fr/recherche-greffe-tribunal/chercher-greffe-tribunal-de-commerce.html

Le formulaire P0i à compléter est quant à lui accessible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748

Est-on obligé d'avoir recours à un comptable pour l'activité de Loueur Meublé Non Professionnel ?

Non. Vous pouvez parfaitement gérer et déclarer vous-même vos revenus de Loueur Meublé Non Professionnel, une fois par an à l'occasion des déclarations d'impôt.

C'est très simple si vous optez pour le régime simplifié (mais pas très intéressant financièrement), et un peu plus complexe si vous optez pour le régime réel. Mais rien d'insurmontable à condition d'un peu de rigueur. Pensez bien à conserver tous vos justificatifs et factures en cas de contrôle.

Si l'administration vous donne mal au crâne, il existe des dizaines de cabinets comptables spécialisés dans les déclarations LMNP. Pour 300 à 400€ par an, ils se chargeront de réaliser pour vous les déclarations nécessaires auprès des impôts. De plus, leurs honoraires rentrent dans les charges déductibles du LMNP.

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