Investissement Locatif : Faut-il Investir via une SCI ou en Nom Propre ?

Investissement Locatif : Faut-il Investir via une SCI ou en Nom Propre ?
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Alors on fait une SCI ou pas ? La question à 1 million ! Malheureusement il n'existe pas de réponse universelle, alors... Ça dépend ! 🤯 On va quand même essayer d'éclairer un peu votre lanterne pour que vous puissiez décider ! 😉

En matière d'investissement locatif, il existe de nombreux véhicules fiscaux possibles pour investir qui sont plus ou moins adaptés en fonction de vos objectifs :

  • Construction d'un patrimoine à long terme + transmission
  • Revente après quelques années
  • Défiscalisation

Les montages à choisir dépendent aussi de votre situation personnelle :

  • Taux Marginal d'Imposition (TMI)
  • Patrimoine immobilier existant
  • Association à plusieurs ou non

Voici les principales solutions fiscales qui s'offrent à vous, ainsi que les cas dans lesquels elles sont adaptées ou non.

Investir en nom propre : régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Présentation et avantages du régime

C'est la solution la plus couramment utilisée par les investisseurs. Le LMNP offre en effet un format très équilibré entre simplicité de gestion, optimisation fiscale et imposition sur la plus-value à la revente. Un régime idéal pour un premier investissement ou pour qui veut rester un "petit" investisseur.

Concrètement en LMNP vous pouvez :

  • Amortir votre bien ainsi que toutes vos charges pour ne payer que très peu d'impôts (souvent aucun impôt) sur vos revenus locatifs (au moins les premières années pendant que vous amortissez les travaux)
  • Bénéficier d'un calcul de plus-value à la revente qui n'intègre pas les amortissements ci-dessus (ex. vous achetez 100, vous amortissez 40, vous vendez 100 : votre calcul de plus-value est basé sur 100 - 100 = 0, pas d'imposition sur la plus-value donc ; c'est très différent de la SCI à l'IS où l'amortissement est pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente)
  • Bénéficier d'une exonération d'imposition sur la plus-value progressive pour durée de détention (totale après 22 ans) ; encore une fois ça n'est pas le cas avec la SCI à l'IS

Le LMNP permet aussi un régime simplifié qui permet de n'être imposé que sur 50% des revenus de façon forfaitaire. Dans ce cas, pas possible d'amortir le bien, mais pas besoin non plus de tenir une comptabilité stricte (et donc de payer un comptable).

Le LMNP offre donc un peu le meilleur des deux mondes entre la détention en nom propre et la détention en SCI à l'IS.

Toutefois, le régime LMNP ne s'applique plus quand on dépasse 2 conditions :

  • Revenus locatifs > 23k€ annuels
  • ET revenus locatifs > autres revenus

Dans ce cas on passe d'office en LMP et les conditions se rapprochent de celle de la SCI à l'IS.

Si vous voulez approfondir le régime LMNP, vous pouvez consulter notre autre article, dédié au régime fiscal LMNP.

Dans quel cas investir en LMNP ?

  • Vous êtes un "petit" investisseur (au début de votre parcours, ou vous ne souhaitez pas développer un très grand patrimoine immobilier)
  • Vous souhaitez revendre le bien après quelques années de détention pour faire tourner votre capital et le réinvestir
  • Vous avez une tranche marginale d'imposition pas trop élevée et vous souhaitez utilisez les revenus générés par l'investissement pour vivre
  • Vous ne souhaitez pas payer les services d'un comptable

Quels sont les inconvénients du LMNP ?

  • Les revenus locatifs viennent s'ajouter à vos autres revenus et peuvent entrainer des changements de TMI
  • Une fois passées les premières années où les amortissements permettent de ne payer aucun impôt, l'imposition sur le revenu est un peu plus lourde en LMNP qu'en SCI à l'IS. C'est donc plus long d'enchainer les projets en réinvestissant la majeure partie du revenu locatif dans de nouveaux projets.
  • Vous n'êtes pas exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Investir en nom propre : régime LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Présentation du régime

On ne choisit pas de devenir LMP, c'est les circonstances qui décident pour vous !

Concrètement si vous avez plusieurs biens que vous louez en LMNP et que les deux conditions suivantes sont remplies, alors vous devenez LMP :

  • Revenus locatifs > 23k€ annuels
  • ET Revenus locatifs > autres revenus

Dans ce cas, le fait de passer de LMNP à LMP entraine les changements suivants (il y a des avantages et des inconvénients) :

  • Pour l'imposition sur la plus-value, les amortissements sont réintégrés (comme en SCI à l'IS) pour le calcul de plus-value (👎 moins intéressant)
  • Vous subissez des charges supplémentaires par rapport au LMNP (comme la cotisation à la Sécurité Sociale des Indépendants) (👎 moins intéressant)
  • Si vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs, alors vous pouvez imputer le delta sur vos autres revenus (👍 plus intéressant)
  • L'abattement d'impôt sur la plus-value pour durée de détention devient bien plus intéressant : vous êtes totalement exonéré si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans et si les revenus locatifs du dernier exercice sont inférieurs à 90k€ (👍 plus intéressant)
  • Vous êtes exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) (👍 plus intéressant)

Investir via une SCI à l'IS (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur les Sociétés)

Présentation et avantages du Régime

Pour investir dans l'immobilier, il est possible de ne pas investir en son nom propre, mais d'investir par l'intermédiaire d'une société. Concrètement, vous créez une société dont vous (et d'autres associés) détiennent les parts et c'est la société qui achète le bien. On peut le faire avec tout type de société : SAS, SARL, SCI, SCP... Mais en matière d'immobilier, c'est souvent la SCI qui est utilisée. La SCI à l'IS ressemble exactement à une société "classique".

Concrètement, avec une SCI à l'IS vous pouvez :

  • Vous associer avec des partenaires pour monter votre projet (amis, famille...) de façon bien plus simple qu'en indivision (c'est une société avec des statuts et ça permet donc beaucoup de souplesse dans les règles de gouvernance)
  • Optimiser la transmission de patrimoine à vos enfants (céder des parts à vos enfants tout en gardant le contrôle des biens, obtenir des décotes sur les frais de succession...)
  • Si vous êtes chef d'entreprise : utiliser l'épargne de votre entreprise pour investir sans vous verser de dividende (on passe par la case holding plutôt que par le versement de dividendes et c'est bien plus intéressant fiscalement)
  • Conserver tous les revenus locatifs dans la SCI et ne rien vous verser pour réduire considérablement l'impôt sur le revenu locatif (IS à 15% jusqu'à 38k€ ; pas d'autre imposition si aucune rémunération des associés) ; il faut en revanche dans ce cas-là réinvestir ce capital accumulé via la SCI.
  • Amortir tous les frais + le bien pour payer pas ou peu d'impôts (au moins les premières années) ; comme en LMNP mais attention, la fiscalité sur la plus-value à la revente est nettement moins avantageuse qu'en LMNP puisque les amortissements sont déduits du montant d'achat (ex. vous achetez 100, vous amortissez 40, vous revendez 100, vous êtes imposé sur 100-60=40 pour l'impôt sur la plus-value)

Dans quel cas investir via une SCI à l'IS ?

  • Vous vous associez à plusieurs pour investir (au-delà du foyer, avec des frères et sœurs, amis...)
  • Vous êtes chef d'entreprise et vous voulez investir l'épargne de votre SAS/SARL via une holding
  • Vous souhaitez optimiser la transmission de votre patrimoine à vos enfants
  • Vous n'avez pas prévu de revendre le bien
  • Vous gagnez très bien votre vie et vous souhaitez séparer complètement vos revenus locatifs de vos autres revenus (les revenus locatifs restent dans la SCI et seront réinvestis sans vous être versés en rémunération)
  • Vous démarrez un parcours d'investisseur que vous souhaitez muscler (la SCI vous permettra dans ce cas de limiter au maximum l'imposition sur les revenus locatifs et de réinvestir un maximum de ces revenus dans de nouveaux projets

Quels sont les inconvénients de la SCI à l'IS ?

  • Comptabilité obligatoire (c'est à double tranchant : ça coûte un peu d'argent tous les ans, mais ça permet de présenter une comptabilité professionnelle en cas de revente et donc d'augmenter la valeur de son bien)
  • Taxation très lourde en cas de revente : si vous comptez revendre le bien dans quelques années pour faire tourner votre capital, pensez plutôt LMNP
  • Frais importants de création de SCI (on vous conseille de ne pas copier-coller des statuts sur Internet et de faire appel à un avocat fiscaliste qui vous rédigera des statuts sur-mesure qui correspondent exactement à votre projet)

Peut-on changer en cours de route et passer en SCI ?

Oui et non... 🙂

Avant la signature de l'acte authentique

Il est possible de prévoir dans le compromis de vente une clause (légale) dite de substitution. Concrètement, vous signez le compromis en votre nom propre, mais vous ajoutez une clause qui dit que quelqu'un d'autre pourra se substituer à vous pour la signature de l'acte authentique. Ça vous laisse le temps de créer votre SCI et de la substituer à vous pour la signature de l'acte authentique.

Après la signature de l'acte authentique

C'est toujours possible, mais une fois l'acte authentique signé, passer un bien d'une détention en nom propre à une SCI revient à en faire une mutation (comme le vendre), ce qui équivaut à un nouveau passage chez le notaire. Il faudra donc :

  • Faire une évaluation de plus-value (avec un commissaire aux apports) et payer l'impôt sur la plus-value dû à ce moment-là
  • Payer un droit d'enregistrement de 5% de la valeur du bien (si SCI à l'IS)

Apporter un bien à une SCI après l'achat coûte donc assez cher et il vaut mieux éviter d'avoir à changer en cours de route !

Investir via une SCI à l'IR (Société Civile Immobilière à l'Impôt sur le Revenu)

Il existe quelques cas très spécifiques où la SCI à l'IR peut être avantageuse, mais soyons francs, pour de l'investissement locatif, ça n'arrive quasiment jamais. On ne traitera donc pas ici le régime de la SCI à l'IR.

Concrètement quel régime choisir ?

Pour une réponse un peu simpliste, on pourrait dire que si vous êtes un "petit" investisseur le LMNP est parfait et que si vous êtes un investisseur avec de grandes ambitions de développement de patrimoine immobilier, alors la SCI à l'IS est le véhicule de choix.

Malgré tout, il y a des spécificités de votre situation à prendre en compte et en cas de doute, le mieux est de faire un bilan de situation avec un comptable spécialisé en immobilier, un notaire ou un avocat fiscaliste pour qu'il vous conseille sur le meilleur montage fiscal à mettre en œuvre pour votre projet.

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