Investir à Marseille

Quelques chiffres

• 900 000 habitants
• 60 000 étudiants
• 54 % de locataires
• 2e ville de France
• Rendement théorique 6 %
• 300 jours de soleil par an 
• À  3h20 de Paris en train, à 0 min de la mer (ville côtière)

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Investir à Marseille : présentation de la ville 

Une ville cosmopolite, ouverte sur le monde 

Plus ancienne ville de France, fondée en 600 av. J.-C. par les Grecs, Marseille est depuis l’Antiquité un important port de commerce et de passage. Pendant la colonisation et particulièrement au XIXe, elle connaît un essor considérable.

Encore aujourd’hui, le Grand port maritime de Marseille et l’économie maritime sont au centre de l’activité économique de la ville. C’est d’ailleurs le premier port français.

Cette ouverture fait d’elle depuis toujours, une ville particulièrement cosmopolite. Les échanges culturels et économiques avec l’Europe du Sud, le Proche-Orient, l’Afrique du Nord et l’Asie se ressentent partout.

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Une ville étudiante

Plus grande université francophone pluridisciplinaire, Aix-Marseille Université (AMU) accueille 80 000 étudiants sur 5 grands campus aux standards internationaux. On trouve 23 prépas et grandes écoles (source L’étudiant), 6 structures d'enseignement supérieur artistique  (danse, art, musique, théâtre…).

La ville est 13^e au classement 2022-2023 des grandes villes étudiantes selon L’étudiant (sur 45 villes classées).

Être étudiant à Marseille semble plutôt sympa avec la fac qui se trouve au milieu du parc national des Calanques. Les étudiants se reposent dans la pinède entre les cours. L’offre culturelle est élevée et le coût de la vie est plus abordable que dans beaucoup de grandes métropoles françaises. 

Bref, vous trouverez des étudiants pour occuper votre bien, même si ce n’est pas le seul type de population que l’on vise quand on fait un investissement locatif à Marseille. Pierre-Henri Salle nous explique qu’il y a aussi beaucoup de jeunes actifs.

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Un patrimoine culturel et historique très riche 

Marseille regroupe 78 sites protégés au titre des Monuments historiques et le célèbre Parc national des Calanques. On trouve 14 musées de France - dont 1 musée national : le Mucem, 12 cinémas, plus de 50 salles de spectacles, 1 opéra… 

C’est la deuxième ville de tournage de films et séries français derrière Paris. Les festivals sont nombreux et de dimension internationale pour certains (Biennale internationale des Arts du Cirque, Mars en Baroque, Fiesta des Suds, Marseille Jazz des Cinq Continents…). 

En 2013, Marseille était la capitale européenne de la culture, ce qui lui a donné une belle aura, un booste culturel et touristique ! Elle accueillera la coupe du monde de rugby en septembre 2023 et les Jeux olympiques à l’été 2024.

On pense aussi à la richesse de l’architecture, du Vieux-Port aux ruelles du quartier du Panier, le plus ancien quartier de la ville où a été tournée la célèbre série Plus Belle La Vie. 

En résumé, la culture et l’histoire sont à chaque coin de rue à Marseille !

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Un réseau de transports en développement

Marseille est une ville très étendue à cause de l’histoire de sa formation (la réunification de plusieurs villages). La superficie est de 240 km² contre 105 km² pour Paris par exemple. Se déplacer entre le Nord et le Sud n’est pas chose aisée ! 

Depuis une dizaine d’années, la rocade L2 facilite grandement la circulation entre les deux extrémités de la ville. On trouve aussi un réseau de transports en commun avec 2 lignes de métro, 3 lignes de tram, des bus et 3 lignes de batobus. 

Toutefois, ce réseau a encore besoin d'amélioration pour fluidifier la circulation. L'extension de la ligne de tramway T3 prévoit 14 km d'infrastructures supplémentaires avec une première phase prévue pour 2025 et une seconde pour 2029.

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Une ville qui redore son image petit à petit

Si Marseille a longtemps eu une réputation dangereuse et populaire, les choses évoluent petit à petit. Récemment, elle a été mise en avant dans un article du New York Times comme étant le nouvel eldorado des créatifs et des personnes à la recherche d’un nouveau départ.

Pierre-Henri Salle raconte : “Les Parisiens commencent à s’intéresser à Marseille. Ce qu’a connu Bordeaux ces quinze dernières années est en train de se produire à Marseille. Le confinement a amplifié le phénomène, car il fait bon vivre à Marseille. On a le soleil et la mer, c’est encore accessible pour se loger, il y a de la place. Les prix restent bas pour la deuxième ville française.” 

Les Parisiens sont donc de plus en plus nombreux à descendre dans le sud, les télétravailleurs bien sûr, mais aussi les retraités qui veulent finir leurs jours sous le soleil.

Si l’emploi n’est pas aussi dynamique qu’à Paris, Marseille offre tout de même de belles opportunités, notamment dans les secteurs des services, de la biotechnologie et bien sûr, du maritime.

Ce qui confirme qu’en plus des étudiants, vous trouverez facilement des actifs pour louer votre bien !

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Pourquoi faire un investissement locatif à Marseille ? 

Des projets pour toutes les bourses

“Les disparités sont énormes à Marseille. Le quartier la Belle de Mai par exemple est le quartier le plus pauvre d’Europe, on est entre 700 et 800 euros le mètre carré. À l’inverse, dans le 7e arrondissement, les prix oscillent entre 5 000 et 7 000 euros le mètre carré” explique Pierre-Henri Salle. 

Chaque investisseur peut donc trouver chaussure à son pied à Marseille, ce qui est assez étonnant pour une si grande métropole ! Les prix sont en train de s’uniformiser, mais la ville part de très loin.

Chez Shaka, notre préférence va souvent vers les immeubles de rapport qui permettent de faire des projets plus importants et de maximiser les coûts. Sur Marseille, c’est de l’or rare comme nous l’explique Pierre-Henri Salle :

“Le cœur du sujet sur Marseille, ce sont des petits biens de 80 à 130 000 € bien placés dans le centre-ville, avec des rentabilités nettes entre 6 et 8 %, avec une bonne qualité de locataires. 

Par exemple, dans le 4e arrondissement, vous pouvez acheter un T2 entre 80 et 90 000 € qui va se louer entre 650 et 750 € selon le niveau de finition à l'intérieur. Ça permet de faire de super investissements, avec une bonne rentabilité faciale directe et une plus-value latente à la revente qui est bonne aussi.”

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De belles perspectives d’évolution des prix

Marseille part de très loin avec une grande disparité des prix, on l’a vu plus haut. Ces deux dernières années, certains quartiers ont pris 10 à 20 %, et la hausse est loin d’être finie. 

Le développement des transports et la hausse de la popularité de la ville, notamment auprès des Parisiens qui arrivent avec un pouvoir d’achat supérieur, vont continuer à faire monter les prix. 

Pierre-Henri Salle nous confie que Marseille n’est pas touchée par la “crise” de l’immobilier que l’on connaît actuellement. Pour rappel, la hausse des taux et le durcissement des conditions d’octroi des prêts rendent plus difficiles les projets pour les acheteurs depuis environ 18 mois. 

Mais Pierre-Henri explique : “sur Marseille, on n'est quasiment pas touchés. On partait de loin avec un gros déficit de prix. Puis, il y a une tension locative énorme. Du coup, les loyers n'ont pas baissé, certains secteurs montent, car la demande s'accroît avec toute la France qui commence à s'intéresser à Marseille.” 

Au premier trimestre 2023, les prix ont augmenté (+ 2,5 % selon superimmo.com), quand ils ont plutôt une tendance à la baisse dans les autres grandes métropoles françaises.

Il nous confie tout de même qu’il faut être plus patient pour la vente. Un bien qui se vendait en 15 jours partira plutôt en 45 jours aujourd’hui. Il est donc possible de faire une bonne affaire avec un vendeur pressé, comme toujours !

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Une tension locative très importante

Marseille est classée en zone A, soit le premier niveau de tension locative sur 5. Pierre-Henri Salle confirme cette statistique du gouvernement. La demande est très importante sur la ville.

Trouver des locataires ne sera donc pas un problème et vous aurez le choix du dossier ! Comme toujours, cela dépend du quartier dans lequel vous choisissez d’investir. 

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Où investir à Marseille ? 

Selon Pierre-Henri Salle, pour un investissement locatif à Marseille, il faut plutôt privilégier les 4e et 5e arrondissements qui sont de bons secteurs intermédiaires. “On se situe entre 80 et 120 000 € pour un T2 qui va se louer 650-750 €. Ce sont des secteurs qui prennent chaque année de la valeur. En plus, on sait qu’il y a des plus-values à venir. Ce sont des secteurs centraux sur Marseille, bien fréquentés, qui montent.” 

À l’inverse, il déconseille fortement les quartiers nord (14e et 15e arrondissements).

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Conclusion

Un investissement locatif à Marseille semble une bonne idée. Le retard sur les prix et la disparité de la ville sont des opportunités pour les investisseurs. 

Toutefois, vous l'avez compris, la ville est particulière. Pierre-Henri nous le confie : “Il y a de bonnes affaires à saisir, mais il faut y aller accompagné parce qu'on peut vite faire des erreurs. D'une rue à l'autre, beaucoup de choses changent. On peut parler du Vieux-Port, par exemple. Les prix oscillent entre 3 800 et 7 000 euros du mètre carré. À 400 mètres derrière, on est 1 000-1 500 euros le mètre carré. La disparité qui est énorme.”

Les critères essentiels selon nous sont réunis : un rendement locatif intéressant, une tension locative énorme et des perspectives d’évolution plutôt prometteuses. Mais, la disparité peut parfois effrayer. Si vous voulez limiter le risque, pourquoi ne pas jeter un œil à Amiens ou Montpellier.

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