7e ville de France, Montpellier voit de plus en plus de nouveaux arrivants chaque année. Pas étonnant quand on y regarde de plus près : 300 jours de soleil par an, proche de la mer, un cœur historique fabuleux, un dynamisme culturel et économique… La liste est encore longue, mais vous l’aurez compris, Montpellier a tout pour plaire.
En tant qu’investisseur, ce sont souvent de bons signes. En effet, un bon investissement locatif repose sur trois critères :
Chez Shaka, nous regardons évidemment ces trois critères de très près pour choisir les villes dans lesquelles nous implanter et proposer des projets à nos clients. Récemment, c’est donc Montpellier qui a retenu notre attention, puisque la ville du sud de la France regroupe parfaitement ces trois critères !
Comme nous aimons partager nos bons conseils, voici pourquoi vous devez investir à Montpellier.
C’est Caroline Pécoste, présidente d’Ekhia, notre partenaire sur Montpellier pour la chasse et la rénovation de biens, qui parle le mieux de sa ville. "Montpellier attire de plus en plus, car c'est une ville avec de nombreux atouts. Elle profite de 300 jours de soleil par an et est située à 20 minutes de la mer. Elle est aussi très dynamique culturellement et l’architecture est magnifique.”
La métropole regroupe 31 communes, représentant 490 000 habitants, ce qui en fait la 7e ville de France avec l’arrivée en moyenne de 4 000 nouvelles personnes chaque année (source : INSEE). 50% de la population a moins de 34 ans, notamment car on trouve beaucoup d’étudiants (75 000 étudiants inscrits en 2022).
Caroline Pécoste raconte qu’”on trouve la plus vieille école de médecine d’Europe (800 ans) à Montpellier et l’école de droit a été créée peu après. C’est donc une ville très étudiante historiquement. Beaucoup d’étudiants du sud de la France passent par Montpellier à un moment ou un autre.”
Montpellier fait partie de ces villes avec une architecture sublime, remontant à plusieurs siècles. Notre experte sur place raconte que cela est dû aux “vignobles alentour qui ont enrichi la région et permis aux vignerons de construire de grands hôtels particuliers que l’on retrouve encore aujourd'hui et qui donnent du cachet à la ville.”
Une grande métropole peut parfois signifier des problèmes de déplacement avec un centre-ville engoncé, mais ce n’est pas le cas de Montpellier où le réseau de transport a été surdéveloppé par l’ancien maire, Georges Frêche. Montpellier, ce sont :
Les jeunes actifs sont aussi nombreux à s’installer dans la ville notamment pour les opportunités d’emplois. Caroline Pécoste confie que “c’est une ville de startupers, une ville où les personnes s’installent pour monter leur entreprise ou pour rejoindre une entreprise qui est en train de se développer. Donc économiquement, il se passe beaucoup de choses. On trouve beaucoup d'espaces de coworking par exemple, cet univers est très développé.”
De plus, la connexion est excellente avec le reste de la France, où l’on peut rallier Paris en 3h, Marseille en 1h30, Lyon en 2h.
Les atouts pour vivre à Montpellier sont donc nombreux. Cela est un bon signal pour un investissement locatif à Montpellier, mais nous devons pousser l'analyse plus loin.
L’une de vos principales préoccupations lorsque vous investissez est bien sûr de savoir si vous allez trouver facilement des locataires pour ne pas voir votre logement vacant. De ce côté-là, la ville coche la case, la tension locative à Montpellier est très élevée :
Les prix au mètre carré sont encore abordables, entre 2 300 et 5 000 euros au mètre carré. Avoir des prix à l’achat assez bas favorise une bonne rentabilité. Caroline Pécoste nous confie qu’elle constate “une rentabilité des projets d’investissement locatif sur Montpellier entre 7% et 9%.”
D’autre part, le prix au mètre carré assez bas permet d’investir dans des projets ambitieux comme un immeuble de rapport ou une grande maison pouvant être divisée.
→ pour aller plus loin, voir l’article à propos des nouvelles normes DPE et de la rénovation énergétique
Les prix de l’immobilier ont connu une tendance à la baisse ou un ralentissement de la hausse depuis un an environ. On constate -1,2% pour les prix médians au m2 pour Paris, seulement +1,9% pour Bordeaux ou +1% pour Lyon. Montpellier est l’une des villes qui a connu la plus forte hausse des prix en un an avec +8,8%.
Selon MeilleursAgents.com, les prix ont augmenté de 35,6% sur les 5 dernières années et la demande est plus forte que l’offre avec un Indice de Tension Immobilière (ITI) de 17%. Le marché est dynamique.
Arrivée prochaine d’une cinquième ligne de tramway et de nouvelles lignes de bus, on voit la continuité du développement du réseau de transports déjà dense. De plus, les transports en commun seront totalement gratuits pour les habitants de la métropole d’ici 2023.
Un nouveau quartier est en construction, proche de la gare TGV de Montpellier Sud-de-France, la ZAC Cambacérès, ouverture prévue à partir de 2025. Il accueillera des campus, centres de formation, une pépinière d’entreprises, des bureaux, une ligne de tram, une ligne de bus-tram, un immense parc et le château de la Mogère.
On peut en conclure que c’est une ville déjà fortement attractive qui continue de développer ses points forts. Investir à Montpellier aujourd'hui devrait vous permettre de faire une belle plus-value dans quelques années.
Caroline Pécoste, notre experte de la ville et partenaire de nos projets sur place, dresse un mini-portrait de chaque quartier. En fonction de vos appétences et de votre projet, un quartier sera plus favorable qu’un autre.
Caroline Pécoste résume assez bien notre point de vue sur cette ville. “Montpellier est une ville dont on parle de plus en plus, qui a connu un très fort taux de croissance et d'attractivité et qui a profité du désintérêt pour Paris au profit de la province.”
Nous avons vu que la tension locative est élevée, les perspectives d’évolution pour la ville sont excellentes et un bon rendement locatif est possible, car les prix sont encore relativement bas. Caroline Pécoste le confirme : “Je pense qu’il se passe vraiment quelque chose et qu’il est intéressant d’investir à Montpellier en ce moment. Les prix vont monter et les loyers aussi par conséquent. C’est vraiment maintenant.”
Échangeons pour définir votre projet idéal !