Investir à Angers

Quelques chiffres 

• 151 000 habitants (INSEE - 2019), 302 000 habitants pour Angers Loire Métropole 
• Deuxième ville de la région Pays de la Loire derrière Nantes
• Rendement moyen théorique : 4,3%
• Superficie : 42 km²
• 41 000 étudiants en 2020-2021
• 4 campus
• 19% de la population est étudiante 
• 100 m² de verdure par habitant soit le double de la moyenne nationale
• À 1h30 de Paris en train, à 1h30 de la côte Atlantique, à 45min de Nantes

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Investir à Angers : présentation de la ville

Une ville très étudiante

Angers est la 11^e ville étudiante de France selon le classement 2022-2023 du magazine L’étudiant. Les étudiants représentent 19% de la population (source letudiant.fr) sur 4 campus répartis sur la ville. 

Cette population étudiante est particulièrement intéressante pour les investisseurs puisqu’on peut facilement faire des colocations pour augmenter la rentabilité d’un appartement de 3 ou 4 chambres. Les petites surfaces sont aussi particulièrement demandées, un autre type de bien plutôt rentable. 

La tension locative est très forte aujourd'hui sur Angers. Comme nous le confie Frédérick Tailpied “lorsqu'on poste une annonce, on a plusieurs dizaines de candidats dans la journée et on peut choisir notre locataire.” La tension est telle que les écoles commencent à ouvrir des annexes sur d’autres villes comme Le Mans par exemple, car il n’est plus possible d’accueillir tout le monde sur Angers. 

La vacance locative ne devrait donc pas être un problème si vous décidez de faire un investissement locatif sur Angers.

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Une ville très active culturellement

De nombreux événements culturels sont organisés chaque année à Angers : autour du film par exemple ou sportifs. Les accroche-cœurs en septembre, festival des arts de rue, réunit chaque année plus de 200 000 spectateurs. 

On trouve également des théâtres (Le Quai, Le Théâtre de l’Hôtel de Ville, Le Grand Théâtre), des salles de concert (Le Chabada, l’Aréna Loire, Amphitéa), des associations de musiques (Angers Nantes Opéra, Orchestre national des Pays de la Loire) et 24 salles de cinéma dont un cinéma indépendant Arts et Essais.

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Les activités sportives sont populaires dans les nombreux complexes sportifs autour des centres universitaires et la ville est même dotée d’une patinoire ! 

Enfin, la nature est très présente pour une ville de cette taille. Ce sont en effet 100m² de verdure disponible par habitant (parcs, jardins et forêts urbaines), soit le double de la moyenne nationale !

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Des transports bien développés

Il est facile de se déplacer dans la métropole en transports en commun. Une ligne de tram et 15 bus desservent Angers et la première couronne et 15 lignes complètent pour naviguer dans la deuxième couronne. 

Une seconde ligne de tram est en développement pour quadriller la ville et répondre aux besoins croissants dus au développement de la population ces dernières années. 

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D’autre part, se déplacer en vélo est très facile à Angers puisque ce ne sont pas moins de 215 km de voies cyclables qui sont aménagés ! 

La ville est en effet très tournée vers l’écologie, comme le raconte Frédérick Tailpied : “Certains quartiers sont en train de complètement se transformer. Ils vont devenir des écoquartiers et ils sont intéressants à regarder.”

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Enfin, la cité angevine bénéficie d’une excellente localisation à 1h30 de Paris en train (1h09 d’ici à 3 ans avec la LGV), à 1h30 de la côte Atlantique et à 45min de Nantes. Investir à Angers semble donc une bonne option pour une personne vivant en région parisienne qui cherche un bien à distance raisonnable de la capitale. 

Pourquoi faire un investissement locatif à Angers ? 

Faire un investissement locatif à Angers aujourd’hui n’est plus aussi rentable que cela l’était il y a quelques années (avant 2019). Frédérick Tailpied l’explique : “On trouvait des studios à 40 000 € pièce en 2019. Aujourd'hui, les mêmes studios valent 80 000-100 000 €. Parce qu'il n’y a rien à vendre et que le marché est saturé. L’offre locative est extrêmement tendue.”

Les prix dans le centre-ville avoisinent désormais 5 000 € le mètre carré, rendant difficile un bon rendement. “En trois ans, le rendement brut est passé de 7,5-8 % à 4,5 % aujourd'hui”, confie Frédérick Tailpied. 

Alors quand on demande à notre expert si cela n’est plus intéressant d’investir dans sa ville, il répond : “Tout dépend de votre objectif. Certaines personnes sont très à l’aise avec 4,5 % de rentabilité, parce qu’ils sont rassurés par le fait qu’il y aura très peu de vacances locatives. Ils cherchent plutôt à construire un patrimoine pour le futur.”

Toutefois, il faut bien avouer que pour un investisseur avec un objectif de rentabilité, qui cherche plutôt des projets à 7-8%, il est difficile de trouver son bonheur à Angers aujourd’hui. 

C’est pourquoi Frédérick et son équipe se sont tournés vers Le Mans depuis l’année dernière. “Le Mans me fait beaucoup penser à Angers il y a trois ans. Les prix sont quand même beaucoup plus raisonnables. Or, la ville n'est pas la même, c’est une ville beaucoup plus industrielle, moins étudiante, mais qui est en train de fortement se développer puisqu’Angers est devenu trop cher justement. L’approche est différente, mais c’est une ville qui a un vrai potentiel et ses prix vont continuer à monter. S’il faut y aller, c’est maintenant.”

→ En savoir plus avec notre article dédié : Pourquoi investir au Mans ?

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Angers reste tout de même une ville avec une forte attractivité puisque la tension locative est forte, notamment chez les étudiants. La ville est classée en zone B1, soit le 3^e niveau sur 5. 

Meilleursagents indique un indice de tension immobilière de 12%, le marché est dynamique avec plus de demandes que d’offres (source).

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Où investir à Angers ?

Selon Frédérick Tailpied, il y a quatre zones à travailler qui sont réparties sur la ville : 

• le quartier Belle-Beille où se trouve la plus grosse université d’Angers, qui est un peu excentrée,
• la zone autour du C.H.U. où se trouve l’université de médecine,
• le quartier Saint-Serge qui abrite une autre université,
• le quartier de l’université catholique de l'Ouest (UCO), encore dans une autre zone de la ville.

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À noter que selon Frédérick Tailpied, il y a deux zones où les rentabilités peuvent être très élevées, mais qui sont  plus sujettes à des risques de vacances locatives : La Roserais et Monplaisir. 

“Ce sont des quartiers qu’on essaie d’éviter, car ils ne sont pas très bien fréquentés. Les rentabilités peuvent être très bonnes sur le papier, mais en termes de location, ce n’est pas top.” 

Frédérick développe : “Souvent, on remplit au mois de septembre parce que la tension locative est extrême sur la ville, donc les étudiants sont prêts à prendre n’importe quoi. Puis en janvier, quand les premiers cycles se terminent ou que les étudiants partent en stage, il y a une nouvelle rotation des locations qui se fait. On se retrouve alors avec des vacances sur les biens qui sont dans ces quartiers-là.”

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Conclusion

Selon Frédérick Tailpied, tout n’est pas perdu si vous souhaitez investir sur Angers, en cherchant bien, vous pouvez trouver votre bonheur. De belles opportunités peuvent arriver et les prix devraient se rectifier naturellement, même si on ne retrouvera jamais les prix de 2019. “Ce qui peut faire flancher légèrement le marché, c'est le fait que les futurs acquéreurs ont plus de difficultés à emprunter aujourd'hui.”

D’autre part, la législation sur les normes DPE depuis 2023 bouscule légèrement le marché et donne un argument supplémentaire de négociation aux acheteurs. “25 % du parc angevin est classé F et G, donc il y a des travaux de rénovation à prévoir qui vont impacter les prix.” Un investisseur qui est prêt à prendre ce risque (toutefois calculé avec un audit thermique avant vente) a une vraie carte à jouer. 

Si vous visez une ville moyenne étudiante avec un bon rendement, pourquoi ne pas considérer Amiens ou Montpellier où nous pouvons vous accompagner ?