Investissement Locatif Rentable : Comment ne pas se Tromper ?

Investissement Locatif Rentable : Comment ne pas se Tromper ?
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Il n’y a pas une formation en investissement immobilier sur la toile qui ne mette pas en point d’orgue la rentabilité locative. Et c’est bien normal, car il s’agit d’un point absolument fondamental qui fera la différence entre un projet d’investissement immobilier performant ou non.

Mais la notion de rendement locatif ou rentabilité locative est très souvent mal comprise. Et les raisons pour lesquelles c'est un élément important à prendre en compte dans son projet sont parfois également mal maîtrisées.

Nous allons ici tenter de clarifier le concept de rendement locatif et définir les règles à appliquer quand on veut mettre en place un investissement immobilier à haut rendement.

Note : on utilisera dans cet article indépendamment les mots rendement locatif et rentabilité locative pour désigner le même concept. Il existe une subtile différence entre les deux mais nous ne rentrerons pas dans ce détail ici.

Rentabilité locative : comment la calculer ?

La rentabilité locative est un calcul mathématique assez simple dont la formule est assez communément admise. Attention, il existe plusieurs rentabilités locatives différentes.

Rendement locatif brut

Le rendement locatif brut se calcule ainsi : Loyers annuels / Coût total du bien

Où le Coût total du bien = Prix d’achat + Travaux + Ameublement

Par exemple, un bien acheté 240 000€, avec 70 000€ de travaux et 15 000€ d’ameublement, qui donnerait chaque année 27 000€ de loyers, aurait un rendement brut de : 27 000 / (240 000 + 70 000 + 15000) = 8,3 %

Formule de calcul du rendement locatif brut

À quoi sert le rendement locatif brut ?

Le rendement brut sert à comparer rapidement (sans avoir toutes les informations sur les charges notamment) deux projets immobiliers. On vous propose un immeuble à 8,3 % de rendement brut et une colocation à 9,1 %. Ça signifie que la colocation va générer plus de revenus par rapport au montant investit, et donc vous demander moins d’effort d’épargne chaque mois (ou générer plus de cash-flow positif).

Rendement locatif net

Le rendement locatif net se calcule ainsi : (Loyers annuels - charges déductibles) / Coût total du projet

Où les charges déductibles représentent toutes les charges sauf le remboursement du crédit (taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion locative, etc.)

Et le Coût total du projet représente le Prix d’achat + Travaux + Ameublement + Frais de notaire + Tous frais annexes (bancaires, courtage, etc.)

Formule de calcul du rendement locatif net

À quoi sert le rendement locatif net ?

Même principe que le rendement brut, le rendement net sert à comparer des projets immobiliers entre eux, dans leur capacité à générer du cash flow. Seulement le rendement net est un peu plus dépendant de l’investisseur. En effet, pour le même projet, un investisseur qui déciderait de déléguer la gestion locative, par exemple, aurait un rendement net plus faible qu’un autre investisseur qui assurerait lui-même la gestion locative.

Le rendement net est ainsi un peu moins neutre que le rendement brut. C’est pour ça qu’on utilise souvent en immobilier le rendement brut pour présenter un projet.

Taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rentabilité interne est une notion très fréquemment ignorée en immobilier. On a parfois tendance à comparer le rendement (brut ou net) d’un projet immobilier au rendement d’un placement financier (Assurance vie, PEA...). Il n’est pas rare d’entendre un investisseur dire que son investissement immobilier est plus ou moins rentable que ses investissements en bourse.

Mais les rendements locatifs présentés plus haut ne peuvent pas se comparer directement au taux d’une assurance vie ou d’un PEA. En effet, les produits financiers sont un placement avec apport initial et effort d’épargne régulier. Quant à l’investissement locatif, c’est un placement avec effort d’épargne initial, effet de levier bancaire (grâce au crédit), et éventuellement effort d’épargne mensuel.

Il peut dont être intéressant d’évaluer un taux de rentabilité interne, c'est-à-dire le taux équivalent auquel il aurait fallu placer votre apport pour le projet immobilier, afin d’arriver au même résultat qu’un placement financier.

Malheureusement, le TRI ne se calcule pas simplement du tout. Il faut l’approximer, le plus souvent à l’aide d’une feuille de calcul Excel.

Néanmoins, sachez que :

  • pour un projet locatif avec un rendement brut d’environ 8 %
  • avec un apport initial de 10 % du montant du projet
  • pas d’effort d’épargne mensuel
  • une hypothèse de hausse du marché de l’immobilier de 2 %/an
  • le TRI est d’environ 11 %

Autrement dit, il aurait fallu placer l’apport initial sur une assurance vie à 11 %/an pour arriver au même résultat dans 20 ans ou 25 ans.

Ça n’est pas très grave si vous ne comprenez pas en détail cette section. Retenez juste qu’un investissement immobilier avec un “bon” rendement brut (environ 8 %) s'avèrera aussi performant pour placer votre argent qu’un produit financier à 11 %/an.

Qu’est-ce qu’un “bon rendement locatif” ?

Je ne crois pas qu’il y ait de bon ou de mauvais rendement locatif…  😊

Tout dépend de vos objectifs. Mais partons sur un projet d’investissement immobilier “normal”, où vous apportez 10 % du montant du projet en apport, et où les 90 % restants sont financés par un crédit bancaire.

Voici les implications pour votre projet en fonction du niveau de rendement :

Avec un crédit sur 25 ans :

  • rendement brut < 7 % = vous allez devoir fournir un effort d’épargne chaque mois
  • rendement brut entre 7 et 9 % = projet neutre, pas d’effort d’épargne mensuel, pas non plus de cash flow important
  • rendement brut > 9 % = cash flow positif ; chaque mois le projet vous dégage de la trésorerie excédentaire

Avec un crédit sur 20 ans :

  • rendement brut < 8 % = vous allez devoir fournir un effort d’épargne chaque mois
  • rendement brut entre 8 et 10 % = projet neutre, pas d’effort d’épargne mensuel, pas non plus de cash flow important
  • rendement brut > 10 % = cash flow positif ; chaque mois le projet vous dégage de la trésorerie excédentaire

Pourquoi la rentabilité locative est importante ?

Réduire l’effort d’épargne mensuel

On l’a vu juste au-dessus, la rentabilité locative conditionne l’effort d’épargne que vous aurez, ou non, à fournir chaque mois. Assez logiquement, plus le rendement d’un projet se révèle faible, moins il génère de revenu par rapport à ce qu’il vous coûte, et donc plus vous devez mettre de vos propres deniers dans le projet.

Dès lors, il est très important d’évaluer avec beaucoup de précision le rendement de votre projet avant de vous lancer. En effet, si votre projet s’avère nécessiter un effort d’épargne mensuel de 500 €, avez-vous les moyens de le supporter ? Vos choix de vie futurs seront-ils toujours compatibles avec cette dépense mensuelle (qui ne disparaitra pas tant que vous ne revendez pas le bien) ?

Vous protéger d’une éventuelle baisse de marché

Aussi, plus un projet à un rendement faible, plus, sur la durée du projet, vous aurez investi beaucoup d’argent de votre poche au total. Et ceci vous rendra moins résilient face à d’éventuelles baisses du marché immobilier. Par exemple :

  • Samia achète un bien 300 k€, à 8 % de rendement brut, avec un crédit sur 25 ans et 30 k€ d’apport ; il n’a aucun effort d’épargne mensuel ; dans 25 ans, il aura donc investi uniquement les 30 k€ d’apport initial, rien de plus.
  • Alfred achète quant à lui un bien 300 k€, à 4 % de rendement brut, avec un crédit sur 25 ans et 30 k€ d’apport ; chaque mois, il doit investir 500 € de sa poche pour compléter les loyers ; dans 25 ans, il aura donc investi 30 k€ + 500x12x15 = 180 k€ dans le projet.

Imaginons un instant un krach catastrophique où le marché immobilier perd 50 % de sa valeur pendant ces 25 ans. Les biens achetés 300 k€ n’en valent plus que 150.

In fine :

  • Samia a limité ses pertes, puisqu’elle gagne toujours 120 k€ avec son projet (150 - 30)
  • Alfred est en perte de 30 k€ avec son projet (150 - 180)

Concrètement, il existe des investissements immobiliers dit “patrimoniaux”, où les rendements sont faibles et où on compte sur la plus-value long-terme plutôt que sur le rendement. Il faut se méfier de ces investissements qui s'avèrent très spéculatifs, car on n’est jamais vraiment sûr de la direction que prendra le marché immobilier dans les 25 prochaines années. Les investissements immobiliers “rentables” (pas ou peu d’effort d’épargne mensuel) sont ceux qui sont les moins risqués vis-à-vis d’une potentielle moins-value.

Garder de la capacité de financement pour d’autres projets

Un investissement locatif est généralement une étape dans un parcours d’investissement. Il est suivi d’autres investissements, ou parfois de l’achat d’une résidence principale.

Il est essentiel de préserver sa capacité d’endettement, pour pouvoir se lancer dans des projets ultérieurs. Or la banque prend en compte les revenus locatifs de vos projets existants (de 70 à 90 % selon les banques). Donc plus votre investissement locatif est rentable, plus vous préservez votre capacité d’endettement pour vos futurs projets.

Qui plus est, depuis janvier 2022 les banques sont de plus en plus frileuses à prêter pour de l'investissement locatif. Un dossier présenté avec un bon ratio loyer/coût d'achat sera favorable car le taux d'endettement sera plus faible.

➡️ Vous pouvez approfondir ce sujet dans notre article sur l'investissement immobilier sans apport.

Investissement Immobilier Rentable : comment s’y prendre ?

Nous avons vu plus haut que réaliser un investissement immobilier locatif “rentable” est un choix judicieux. Il permet à la fois de générer du patrimoine en investissant assez peu de ses propres deniers, tout en protégeant l’investisseur d’une baisse de marché éventuelle. Mais comment on fait pour réaliser un investissement locatif rentable sans se tromper ?

Choisir une ville avec un bon rendement locatif

C’est ici que tout commence. Bien évidemment, toutes les villes n’offrent pas les mêmes perspectives de rentabilité locative. Pour vous en convaincre, comparez ces deux villes sur MeilleursAgents (données mars 2022) :

  • Marseille : prix au m2 moyen = 3290€ ; prix de location moyen au m² = 14,4€ ; rendement théorique = 5,2%
  • Mulhouse : prix au m² moyen = 1155€ ; prix de location moyen au m² = 12,1€ ; rendement théorique = 10,4%

Il est évident que vous avez bien plus de chance de réaliser un investissement locatif rentable à Mulhouse qu’à Marseille.

En règle générale, retenez ces éléments :

  • plus une ville est vers le nord/est de la France, plus elle est rentable
  • plus une ville est petite, plus elle est rentable

Il est même possible d’aller chercher des rendements “extrêmes” de 15 à 20% dans certaines petites bourgades du nord et de l’est.

Bien sûr, plus le rendement monte, plus d’autres risques pointent leur nez :

  • risque de moins-value (pas très grave, on l’a vu plus haut, le rendement nous en protège efficacement)
  • risque de vacance locative (soyez particulièrement vigilant dans les toutes petites villes)

Mais on n’a pas besoin de 15% pour faire un investissement locatif rentable, 8-9% sont largement suffisant. Et il existe de nombreuses villes moyennes de province qui offrent un excellent rendement, tout en vous garantissant une bonne tension locative et donc peu de risque de vacance : Amiens, Mulhouse, Poitiers...

➡️ Pour approfondir le sujet du choix de la ville, vous pouvez lire notre article sur les villes où investir en 2022.

Optimisation du modèle

Il y a des modèles d’investissement qui permettent d’optimiser le rendement, à bien équivalent. Ces modèles permettent soit de mettre plus de locataires dans la même surface, soit d’augmenter les loyers. Les plus courants sont :

L’immeuble de rapport

Souvent une grande maison qui a été divisée en plusieurs studios / appartements. Il y a des immeubles de rapport de 75m² dans lesquels on trouve 5 à 6 petits appartements. Bien évidemment le loyer pour ces 5-6 appartements est largement supérieur au loyer qu’on percevrait en louant une maison de 75m² entière à une famille.

Points d’attention :

  • Les immeubles de rapport sont souvent assez chers et s’adressent plutôt à des budgets un peu plus conséquents.
  • Vérifiez que la division a été faite dans les règles de l’art ; de nombreux immeubles de rapport sont des divisions sauvages non déclarées en mairie ni aux impôts ; vous pourriez avoir de sérieux ennuis si vous achetez ça.
  • Attention à ne pas se transformer en marchand de sommeil ; certains immeubles de rapport offrent des prestations très limites : un seul toilette pour tout le monde, chambres minuscules...
Dans certaines villes, il existe de petits immeubles de rapport que l'on peut acquérir pour moins de 200 k€.

La colocation

C’est un format qui présente de nombreux avantages : prenez une maison de 5 chambres, et louez chacune des chambres à un étudiant ou un jeune actif. Clairement le loyer sera bien plus avantageux que si vous louez la maison dans son intégralité à un couple ou une famille.

Points d’attention :

  • Certaines villes sont saturées de colocations ; si vous venez rajouter la votre, assurez-vous qu’elle soit suffisamment premium pour se démarquer.
  • Choisissez bien vos locataires ; il y a des gens qui restent dans leur colocation 2 à 3 ans sans problème ; mais de nombreux candidats sont aussi là en transition, juste pour quelques mois ; choisissez les locataires susceptibles de s’établir chez vous pour quelques années, sinon votre turnover sera ingérable.

La location courte durée (LCD)

Concrètement, il s’agit d’acheter un appartement ou une maison et de le mettre en location sur Airbnb, Booking, etc. Ce schéma permet de louer à la nuitée, et théoriquement d’augmenter très significativement les revenus (x2 à x3 par rapport à la location classique).

Points d’attention :

  • La plupart des grandes villes font la guerre au Airbnb (numéro d’enregistrement, règle de compensation...) ; renseignez vous bien sur la réglementation locale et ses évolutions à venir pour ne pas vous faire surprendre.
  • Evidemment, il faut s’assurer qu’il y a une bonne demande de logements courte durée dans la zone où vous achetez ; en particulier s’il s’agit d’une zone touristique. La saisonnalité de la demande peut fortement nuire à votre rentabilité. Si vous louez cher à la nuitée, mais seulement 30% de l’année, le rendement au final ne sera pas si bon que ça, avec beaucoup plus de gestion à prévoir.
  • Gare aux frais de gestion : il faut prévoir entre 20 et 30% de frais de gestion pour la LCD ; même si le rendement brut est très élevé, vérifiez bien le rendement net.

Choisir le bon régime fiscal

On a parlé plus haut du rendement brut et du rendement net, mais on a oublié le rendement net fiscal. C’est à dire le rendement net, avec déduction des impôts.

C’est volontaire car le calcul du rendement net fiscal dépend très fortement de la situation de chacun. Mais il est extrêmement important pour votre projet de bien anticiper la fiscalité pour ne pas vous faire surprendre. Rien ne sert d’avoir un rendement brut énorme, si c’est pour faire les mauvais choix fiscaux ensuite. Et in fine, c’est bien la vision post-fiscalité qui compte !

Concrètement, il existe deux régimes fiscaux qui sont bien adaptés aux projets de rendement :

  • Régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ; permet de déduire de vos revenus locatifs la plupart des dépenses, et de payer pas ou peu d’impôts pendant la durée du crédit
  • Régime de la SCI à l’IS ; plutôt pour les investisseurs plus chevronnés qui dépassent les plafonds du LMNP, ou pour transmettre son patrimoine ; également intérssant.

➡️ On ne rentrera pas dans les détails de ces deux régimes, vous pouvez trouver plus d’informations dans ces deux articles :

Rentabilité ou prix au m²... Que privilégier ?

C’est une excellente question. En effet, certains produits spécifiques d’investissement (typiquement les immeubles de rapport) sont souvent vendus pour leur rentabilité locative, et donc avec des prix d’achat au m² décorrélés de la réalité du prix au m² dans le secteur. Il n’est pas rare de voir des immeubles de rapport se négocier 1,5 à 2x le prix au m² moyen de la zone dans laquelle ils se trouvent. Mais ces biens affichent des rendements très élevés, et les vendeurs vous rétorquent souvent que le prix au m² n’a pas de sens dans ce cas précis, puisque le bien est extrêmement rentable. Alors qui a raison ?

Dans les faits, si les vendeurs vendent les biens à très forte rentabilité aussi cher, c’est parce qu’ils sont sûrs de trouver preneur. Et donc vous aurez du mal à négocier. Il faut parfois, pour dénicher une pépite à très fort rendement, accepter de payer un prix au m² élevé par rapport à la moyenne du secteur.

Ce point n’a pas un impact énorme si vous gardez le bien pour une longue durée. En effet, les loyers remboursent votre crédit, et après plusieurs années vous aurez épongé tous les frais annexe (notaire, etc.), et le marché aura probablement pris un peu en valeur : vous pourrez donc sans problème revendre votre bien au moins aussi cher que vous l’avez acheté.

En revanche, si vous envisagez une revente court-terme, méfiance avec ce genre de projet car vous ne récupèrerez probablement pas tous les frais investis à la revente. Dans ce cas, mieux vaut viser un projet avec un rendement plus faible mais un prix au m² plus cohérent avec le secteur.

La plus-value n’est-elle pas plus importante que la rentabilité ?

Ah la plus-value… Certains investisseurs (notamment tous ceux qui investissent à Paris) ne jurent que par ça. A les écouter, qu’importe le rendement tant que la plus value est là. Et il est vrai que des gens qui ont acheté à Paris il y a 20 ou 30 ans ont réalisé des plus-values complètement démoniaques s’ils revendent aujourd’hui.

Néanmoins, sacrifier la rentabilité locative sur l’autel de la perspective de plus-value revient à adopter une approche beaucoup plus incertaine et spéculative. En effet, la plus-value est parfaitement incertaine, alors que la rentabilité, elle, est bien tangible et présente dès le début du projet.

Oui mais ça ne peut que monter…

C’est ce que pensent tous les spéculateurs débutants qui investissent en bourse, crypto-actifs, immobilier. Il est vrai que certains marchés, Paris notamment, ont offert sur les 20-30 dernières années des plus-values impressionnantes. Mais dans tous les marchés financiers (et donc l’immobilier également), un actif qui monte de façon verticale finit toujours, à un moment ou un autre, par stagner ou corriger. C’est d’ailleurs ce qu’on observe sur le marché parisien depuis quelques mois.

Le prix de l'immobilier à Paris est en baisse depuis 2 ans. Source MeilleursAgents.

Si vous investissez uniquement avec un espoir de plus-value, méfiance donc, car vous n’avez aucune garantie que la plus-value sera bien là dans 10, 20, 30 ans. Faites vos calculs en intégrant un scénario de stagnation ou même de moins-value pour voir comment se comporte votre projet dans ce cas.

L’effet Covid

La pandémie de Covid-19 a eu un effet important sur les modes de vie de nombreux Français. Notamment, la généralisation du télétravail dans beaucoup d’entreprises favorise l’émergence de nouveaux modes de vies plus provinciaux. Et de nombreux Français choisissent de quitter les grandes villes pour aller s’installer ailleurs.

Dans ce contexte d’évolution forte, difficile de prédire quelles seront les villes qui génèreront le plus de plus-value dans les années à venir.

Il semble donc que la plus-value doit être traitée comme un “bonus” plutôt que comme une fin en soit. Si vous avez le choix entre deux projets à rentabilité locative équivalente, dans deux villes différentes. Privilégiez la ville qui vous parait offrir les meilleures perspectives de plus-value. Et si vous voulez viser la plus-value à tout prix, au moins faites-le dans une ville qui offre un minimum de rendement.

Conclusion

Vous avez désormais compris ce qu’est le rendement locatif (ou la rentabilité locative) et pourquoi il est très important d’essayer de réaliser un investissement locatif rentable. Ou du moins le plus rentable possible. En visant un investissement locatif à haute rentabilité :

  • Vous générez du patrimoine avec très peu d’apport personnel (gros effet de levier).
  • Vous vous protégez efficacement des risques de baisse du marché immobilier.
  • Vous gardez un maximum de capacité d’emprunt pour vos projets futurs.
  • Vous pouvez quand même bénéficier d’une belle perspective de plus-value car les villes moyennes offrent à la fois un bon rendement et une potentielle plus-value intéressante.

Votre mission si vous l’acceptez : trouver le projet d’investissement locatif qui alliera une bonne rentabilité locative, un risque de vacance locative très faible et de belles perspectives d’évolution patrimoniale.

Si vous voulez on peut vous aider… 😉 Découvrir les investissements locatifs clé en main Shaka.

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