Nouveau DPE 2021 : Risque ou Opportunité pour l'Investissement Locatif ?

Nouveau DPE 2021 : Risque ou Opportunité pour l'Investissement Locatif ?
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Comment combiner rendement locatif et rénovation énergétique ? Shaka et ImmoLevier mettent en commun leurs analyses pour vous aider à y voir clair.

L'habitat en France est responsable à lui seul de près de 40% des émissions de CO2 ; il y a donc fort à faire pour réduire radicalement la consommation énergétique, et donc les émissions de gaz à effet de serre, de nos logements.

La loi Climat et Résilience (texte complet ici) de 2021 interdit d’ailleurs la mise en location des logements étiquetés « G » dès 2025, « F » dès 2028 et « E » dès 2034.

S’agit-il d’une menace ou d’une opportunité pour les investisseurs locatifs ?

Deux start-ups mettent en commun leurs analyses pour vous aider à y voir clair.

Shaka, spécialisée dans l’accompagnement de projets d’investissement locatif avec rénovation énergétique.

Et ImmoLevier, la plateforme qui vous aide à trouver et analyser vos investissements locatifs, avec de nombreuses annonces sélectionnées et analysées partout en France.

Le nouveau DPE 2021 et ses impacts sur le marché immobilier

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) a fait peau neuve en 2021.

Selon Shaka, les changements apportés à cet outil représentent un véritable progrès, le DPE qui était historiquement un outil peu fiable et très largement ignoré des acheteurs et des locataires, va désormais devenir un élément central de l'immobilier (achat et location).

Avec cette évolution, la start-up considère en effet que le DPE devient enfin utilisable pour mettre en place une stratégie intelligente de rénovation énergétique.

Comparaison de l'ancien et du nouveau DPE : le nouveau DPE 2021 est plus lisible et offre une vision plus réaliste de la performance énergétique du bâtiment en question.

Voici un aperçu des principaux changements du DPE 2021.

Le DPE désormais opposable

Premier grand changement : le DPE devient juridiquement opposable. Qu'est-ce que cela signifie ? Auparavant le DPE n'avait pas de valeur juridique, et il n'était pas possible pour un acheteur immobilier de se retourner contre le vendeur s'il découvrait post-achat que le DPE fourni n'était pas conforme a la réalité.

C'est désormais le cas : un acheteur peut se retourner contre un vendeur s'il découvre que la réalité de son achat n'est pas conforme au DPE fourni par le vendeur. De même, le vendeur pourra se retourner contre son diagnostiqueur si celui-ci n'a pas correctement analysé le bien en question.

Exit donc les DPE de complaisance réalisés uniquement pour "habiller la mariée" au moment de la vente.

Méthode d'analyse unifiée pour le Diagnostic de Performance Énergétique

C'est probablement le changement le plus marquant du nouveau DPE 2021. Auparavant, il existait plusieurs méthodes de calcul pour évaluer la performance énergétique d'un logement :

  • Méthode "3CL-DPE" ou méthode conventionnelle, qui consiste à analyser de manière fine le bâtiment (isolation des murs et combles, huisseries, système de chauffage et production d'eau chaude, ventilation...) pour établir un DPE basé sur la structure
  • Méthode "sur factures" qui consiste à analyser les factures d'énergie des occupants du bâtiment et d'en déduire une consommation totale d'énergie au m² du bâtiment

D'après notre partenaire de gestion locative Flatlooker, seuls 25% des DPE étaient réalisés en utilisant la méthode 3CL-DPE ; les autres étaient réalisés en utilisant l'analyse des factures, très peu fiable (la consommation d'énergie varie énormément si un logement est occupé par une famille ou une personne seule, si le logement est occupé toute l'année ou juste une partie du temps). De nombreux logements recevaient donc des DPE très favorables en raison de leur faible utilisation, et près de 20% des DPE étaient encore "vierges" faute de factures disponibles.

Cet écueil rendait l'ancien DPE inutilisable en raison du manque évident de fiabilité de la méthode sur facture, la plus utilisée.

Le nouveau DPE 2021 supprime la méthode sur facture pour ne conserver que la méthode "3CL-DPE" bien plus fiable.

Fini donc les logements classés A parce qu'ils sont très peu utilisés dans l'année ou encore les DPE vierges.

Un DPE valide pour la vente et la location

Le nouveau DPE 2021 inclut la fusion des DPE pour la vente et pour la location. Il n'existera donc plus qu'un seul document qui pourra être utilisé pour les deux usages. Plus simple et plus lisible !

Plus de DPE à l'immeuble pour les logements en copropriété

Auparavant, pour les propriétaires d'un logement en copropriété, il était possible de substituer le DPE immeuble au DPE appartement. Cette possibilité est désormais supprimée et remplacée par la possibilité de générer des DPE à l'appartement lors de la réalisation du DPE immeuble.

Une nouvelle méthodologie d'analyse pour les copropriétés est définie, qui favorisera des DPE à l'appartement bien plus fiables dans les immeubles en copropriété.

Nouvelles étiquettes énergie plus lisibles

L'ancien DPE proposait 2 étiquettes différentes : une étiquette énergie et une étiquette d'émission de GES. Il était donc possible d'avoir un logement classé E en énergie et D en émission de GES. Pas très lisible.

Le nouveau DPE 2021 supprime cette distinction pour ne conserver qu'une seule étiquette par logement. Les seuils sont au passage redéfinis comme suit :

  • A = Moins de 70 kWh/m²/an et de 6 kg CO2/m²/an
  • B = De 70 à 110 kWh/m²/an et de 6 à 11 kg CO2/m²/an
  • C = De 110 à 180 kWh/m²/an et de 11 à 30 kg CO2/m²/an
  • D = De 180 à 250 kWh/m²/an et de 30 à 50 kg CO2/m²/an
  • E = De 250 à 330 kWh/m²/an et de 50 à 70 kg CO2/m²/an
  • F = De 330 à 420 kWh/m²/an et de 70 à 100 kg CO2/m²/an
  • G = Plus de 420 kWh/m²/an et plus de 100 kg CO2/m²/an

Gaz vs. électricité vs. fioul : les cartes rebattues

Pour le calcul des DPE, on raisonne en énergie primaire. C’est-à-dire qu'un coefficient est appliqué sur le KWh d'électricité utilisé en chauffage, car on considère qu'il faut utiliser une autre énergie primaire (charbon, gaz, etc.) pour produire l'électricité utilisée. C'est un choix discutable, car la France est l'un des pays qui produit l'électricité la plus décarbonée du monde, grâce à la forte capacité de production nucléaire.

Les DPE ont toujours été défavorables au chauffage électrique par rapport au chauffage au gaz. Avec l'ancien DPE, on appliquait un coefficient de 2,58 sur le KWh d'électricité utilisé en chauffage (c.-à-d. que si votre logement utilisait 100 KWh d'électricité pour le chauffage, on considérait qu'il en consommait en réalité 258).

Le nouveau DPE 2021 passe ce coefficient à 2,30, ce qui est plus favorable à l'électricité.

Et on l'a vu précédemment, le nouveau DPE 2021 n'a plus qu'une seule étiquette énergie qui prend le pire des deux critères (consommation d'énergie et émission de GES). Or ce nouveau système est plus défavorable pour les systèmes de chauffage au gaz et au fioul qui émettent plus de GES que le chauffage électrique.

Le nouveau DPE 2021 rééquilibre donc le jeu entre gaz, fioul et électricité comme source d'énergie de chauffage.

La fin des DPE vierges

Avec l'ancien DPE, la plupart des logements construits avant 1948 recevaient un DPE vierge car les propriétaires n'étaient souvent pas en mesure de fournir les informations nécessaires sur les matériaux employés dans la construction et l'isolation de leur bien. Le nouveau DPE 2021 n'autorise plus le DPE vierge et le propriétaire aura à fournir toutes les informations nécessaires au diagnostiqueur, sous peine de voir son logement classé G.

Prise en compte de la localisation

La situation géographique sur bien diagnostiqué est désormais prise en compte pour l'établissement du DPE : les étiquettes E, F et G varieront selon le département et l'altitude du bien considéré.

La durée de validité des anciens DPE est revue à la baisse

Avec le nouveau DPE 2021, le gouvernement en profite également pour revoir à la baisse la durée de validité des anciens DPE pour éviter les petits malins qui auraient refait leur DPE juste avant la date du 1er juillet 2021. Ainsi :

  • Les DPE réalisés entre le 1er juillet 2013 et le 1er juillet 2017 seront valables jusqu’au 31 décembre 2022.
  • Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 seront valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Exit donc la validité de 10 ans initialement prévue.

Nouveau DPE 2021 : les points faibles

Le nouveau DPE 2021 apporte donc son lot d'améliorations qui nous paraissent très positives. Il devient désormais un véritable outil qui pourra être utilisé pour les investisseurs immobiliers afin d'établir une stratégie de rénovation énergétique pour leur parc. Quelques points faibles de ce nouveau DPE subsistent néanmoins selon nous. En voici le détail.

L'absence de factures peut faire mal

Vous avez acheté un logement récemment rénové et entièrement ré-isolé, mais l'ancien propriétaire ne vous a pas transmis les factures ? Malheureusement si vous n'êtes pas en mesure de prouver au diagnostiqueur la nature et l'épaisseur des isolants utilisés, il prendra pour votre bien les hypothèses les plus défavorables (forcément puisque sa responsabilité pénale est désormais engagée avec le nouveau DPE), et vous risquez de vous retrouver avec un logement classé E ou F alors qu'il est bien isolé. Il vous faudra batailler pour obtenir les factures auprès de l'ancien propriétaire, ou bien démonter des plaques de placo pour prouver au diagnostiqueur la nature et l'épaisseur des isolants en place. 😕

Les travaux recommandés sont parfois peu pertinents

Le nouveau DPE 2021 accompagne l'évaluation de votre bien d'une série de recommandations de travaux à réaliser pour améliorer le classement du bien. C'est sur le papier une bonne idée, mais les travaux recommandés sont souvent assez exotiques.

Un exemple sur un projet Shaka, pour un immeuble classé F, les recommandations sont :

  • d'isoler les murs par l'extérieur (ce qui n'est pas autorisé par l'urbanisme dans la plupart des villes) ⇒ il vaut mieux les isoler par l'intérieur dans le bien en question
  • d'installer un chauffe-eau solaire (à Amiens, c’est discutable)
  • d'installer une pompe à chaleur (choix économiquement discutable)
  • d'installer une VMC double-flux (c'est une bonne recommandation)

En revanche, le diagnostic ne recommande de remplacer les huisseries hors d'âge que dans un second lot de travaux optionnels.

Les recommandations travaux sont donc des recommandations automatiques, pas toujours pertinentes, et il ne faut pas les prendre au pied de la lettre sous peine d'entreprendre des travaux très chers et pas nécessairement adaptés.

Pour déterminer les bons travaux à réaliser, mieux vaut échanger avec votre diagnostiqueur pour définir avec lui une liste de travaux prioritaires pour ramener le bien dans une classe C ou D.

Avec le nouveau DPE 2021, le gouvernement entend clairement intensifier la lutte contre les passoires thermiques ; mais les travaux recommandés dans le DPE sont à prendre avec beaucoup de recul.

Rénovation énergétique : les passoires thermiques progressivement interdites

Ce nouveau DPE 2021, ainsi que la loi "Climat et Résilience" adoptée en août 2021 donnent des signaux très clairs : le gouvernement entend lutter durement contre les logements énergivores et la rénovation énergétique, bien souvent ignorée des projets d'investissement locatif, doit désormais être un élément central du projet.

Le gouvernement a d'ores et déjà publié un calendrier de mesures contraignantes pour les propriétaires de logements énergivores mis en location :

  • À partir de 2022, les propriétaires de logements classés F ou G devront réaliser un audit énergétique en plus du DPE pour estimer le montant annuel des dépenses d'énergie du logement ; ce montant devra être clairement mentionné dans les annonces de mise en location du bien ; par ailleurs les annonces devront porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Pas très engageant pour les locataires donc... 🙂
  • À partir de 2023, les logements dont la consommation d'énergie dépasse 450KWh/m² (deuxième moitié du G donc) seront interdits à la location
  • À partir de 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location.
  • À partir de 2028, tous les logements classés F seront interdits à la location.
  • À partir de 2034, tous les logements classés E seront interdits à la location.

Il n'est donc plus question aujourd'hui d'investir aveuglément dans un bien immobilier sans se soucier du DPE et en se disant qu'on verra plus tard pour la mise aux normes. Ces évolutions réglementaires vont intervenir très rapidement et les travaux de rénovation énergétiques coûteux doivent être anticipés.

Si on ne peut que saluer la direction prise par le gouvernement de renforcer les exigences en termes de performance énergétique pour la location immobilière, nous déplorons en revanche que le durcissement réglementaire ne touche que les propriétaires bailleurs et pas les propriétaires occupants. En effet, aucune contrainte ne vient bousculer les propriétaires occupants qui peuvent continuer à vivre dans une passoire thermique notée G sans aucun souci. Évidemment, attaquer les propriétaires occupants sur la performance thermique de leur logement contraindrait le gouvernement à mettre en place des solutions d'aide au financement efficaces et on comprend aisément la stratégie de temporisation sur ce point. Mais ne s'attaquer qu'aux propriétaires bailleurs fait courir le risque de dégoutter tous les petits propriétaires de l'investissement immobilier, et de priver le gouvernement d'une belle capacité de rénovation et de cotisations fiscales. Côté Shaka, nous attendons avec curiosité de voir le sort qui sera réservé dans les prochaines années aux propriétaires occupants sur le sujet de la performance énergétique de leur logement...

L'isolation des combles et des murs sera l'un des chantiers principaux à prévoir dans la plupart des projets d'investissement dans l'ancien.

Les impacts du nouveau DPE sur le marché de l’immobilier

Les impacts sur le marché immobilier ne se sont pas fait attendre : la start-up ImmoLevier a ainsi synthétisé plusieurs études récentes pour sa communauté d’investisseurs qui toutes font état d’un boom des mises en vente des passoires énergétiques sur 1 an dans de nombreuses villes de France.

Sur 40 villes étudiées, le nombre de passoires énergétiques mises sur le marché progresse fortement dans 23 d’entre elles. Avec la plupart du temps, des évolutions à deux chiffres. Rennes arrive en tête des plus fortes évolutions. Entre septembre 2020 et octobre 2021, le nombre de passoires énergétiques a bondi de 74 % par rapport à la période courant entre septembre 2019 et octobre 2020. Juste derrière, Paris talonne la ville bretonne avec une hausse de 72 % de biens proposés à la vente sur la même période, suivi de près par Nantes (+ 70 %).

Ce phénomène touche tous les territoires et tous les types de villes. Au Nord, le marché lillois voit les passoires énergétiques bondir de 41% sur le marché de l’acquisition. A l’Est, les logements étiquetés E, F et G progressent de 10 % à Strasbourg. A Lyon, ils augmentent de 43 % et à Bordeaux, le nombre de ces logements proposés à la vente progresse de 27 %, tout comme à Aix-en-Provence. A côté de ces métropoles, des villes dites « de report », connaissent le même phénomène. C’est le cas de Boulogne-Billancourt (+ 38 %), de Villeurbanne (+ 32 %) ou encore d’Argenteuil (+ 56 %).

Plus inquiétant : dans près d’un tiers des villes passées au crible, ImmoLevier note que ce phénomène s’accélère. A Rennes, par exemple, le nombre de passoires énergétiques mises en vente a progressé de 75 % en six mois, entre avril 2021 et octobre 2021 par rapport à avril 2020 et octobre 2020. Angers voit aussi cette tendance s’accroître (+ 56 % en six mois contre 52 % sur un an). A Annecy, le nombre de biens mal notés par le DPE avance de 50% sur les six derniers mois contre 36 % si l’on étudie les données sur un an. Les échéances de la loi Climat et Résilience risquent d’entraîner des tensions sur le marché locatif, selon de nombreux professionnels partenaires d’ImmoLevier.

Les impacts du nouveau DPE sur les prix immobiliers

Selon une étude de la chambre des notaires citée par ImmoLevier, le niveau d’étiquette D est de loin le plus répandu avec 40 % de ventes. Les logements classés A ou B font en moyenne une plus-value de 10 % par rapport au prix des logements étiquetés « D ». Au contraire, les logements aux niveau F et G perdent 11 % de valeur par rapport à la classe D.

Un mauvais DPE a tendance à être moins négatif s’il s’agit d’un appartement. Par exemple, les appartements de classe F et G se vendent “seulement” 3 à 9 % moins cher qu’un appartement classé D. En revanche, pour une maison, le prix peut chuter jusqu’à 18 %.

Ces écarts de prix diffèrent d’autant plus selon les régions. À Paris, l’impact du DPE sur le prix de vente d’un logement reste pour le moment bien plus faible que dans le reste de la France. Cela s’explique par la loi de l’offre et de la demande : beaucoup de clients pour peu de biens. Les acheteurs n’ont pas la même marge de manœuvre que dans d’autres régions. Par exemple, un logement classé F ou G à Paris ne se vendra que 6 % moins cher qu’un logement niveau D. Mais si vous vous rendez en Bretagne, l’écart se creuse jusqu’à 12 %. En Nouvelle-Aquitaine, c’est encore pire, une maison au mauvais DPE se vend 18 % moins cher.

En conclusion, Jean-François Gavanou, le fondateur d’ImmoLevier, indique que les biens immobiliers dont le DPE est inférieur à D peuvent devenir des cibles intéressantes pour les investisseurs locatifs, à condition de bien étudier tous les impacts financiers d’une rénovation énergétique.

Nouveau DPE 2021 : quels risques et quelles opportunités pour les investisseurs ?

Shaka et ImmoLevier se rejoignent donc pour dire que le nouveau DPE 2021 jette un pavé dans la mare de l'achat immobilier. Avec ce nouveau DPE, la question de l'efficacité énergétique des bâtiments, auparavant assez secondaire dans les projets d'investissement, devient désormais très centrale. Il n'est plus question de laisser ce sujet de côté au moment d'investir, sous peine de voir la rentabilité de ses projets s'écrouler un peu plus tard à cause des travaux de remise aux normes à réaliser.

Mais si cette nouvelle situation présente des risques pour les investisseurs, elle apporte également son lot d'opportunités pour qui saura en faire un atout. Voici les principaux risques et les principales opportunités de cette évolution.

Risque 1 pour les investisseurs : ne pas chiffrer correctement les travaux de rénovation énergétique ou ne pas chiffrer les bons travaux

Ce nouveau DPE amène une nouvelle contrainte pour les investisseurs : celle de réaliser des travaux supplémentaires de rénovation énergétique. Là où auparavant un investisseur pouvait se contenter après son achat de travaux de rénovation d'intérieur classiques, il faut maintenant prévoir également une enveloppe de travaux de rénovation énergétique pour ramener le bien acheté en classe C ou D afin de garantir la pérennité du projet.

Or il n'est pas évident de déterminer quels travaux de rénovation énergétique sont à réaliser pour amener un bien E, F ou G en classe C ou D. Et comme vu un peu plus haut, les travaux recommandés dans le DPE sont souvent bien exotiques.

Il existe une solution pour s'affranchir de ce risque : le double diagnostic. C'est la solution que nous mettons en place chez Shaka pour garantir à nos investisseurs un DPE post-travaux en C ou D. Pour cela il vous faut travailler avec votre propre diagnostiqueur. Voici le processus à mettre en place :

  • Une fois l'offre acceptée pour votre investissement immobilier, faites passer votre propre diagnostiqueur pour établir un DPE du bien
  • Prenez un moment avec lui pour déterminer la liste des travaux à réaliser et demander lui d'établir un second DPE post-travaux (c.-à-d. qu'il refait un DPE factice, comme si les travaux avaient été réalisés ; ce "faux" DPE sera inutilisable en l'état et portera une mention factice, mais il vous donnera la certitude du classement que votre bien obtiendra une fois les travaux réalisés)
  • Faites ensuite chiffrer les travaux en question par votre artisan
  • Si le budget est OK, vous réaliserez ces travaux une fois le bien définitivement acquis
  • Une fois les travaux terminés, faites passer à nouveau le diagnostiqueur dans le bien pour qu'il valide que tous les travaux listés avec lui ont bien été réalisés ; il pourra alors vous débloquer le DPE factice qu'il avait réalisé avant les travaux et vous obtiendrez le classement défini alors

Attention à bien conserver toutes les factures de travaux et des matériaux utilisés pour prouver au diagnostiqueur que tous les travaux recommandés ont bien été réalisés.

On voit donc que le nouveau DPE présente à la fois un risque de mal estimer les travaux de rénovation énergétique si on ne respecte pas ce processus, mais également une opportunité d'avoir la certitude du classement de son bien post-travaux, ce qui n'était pas le cas avec l'ancien DPE et la méthode "sur factures".

Il faut maintenant intégrer au processus d'achat d'un bien une nouvelle étape de double diagnostic pour définir précisément les travaux de rénovation énergétique à réaliser et pouvoir les chiffrer ensuite. Se passer de cette étape, c'est courir le risque de découvrir par la suite que les travaux de rénovation énergétique coûtent bien plus chers qu'envisagés et qu'il n'est pas possible de passer le bien en C ou D.

Risque 2 pour les investisseurs : devoir refaire des travaux qui ne sont pas nécessaires

Si vous achetez un bien et que le vendeur n'est pas en mesure de vous fournir des justificatifs des matériaux utilisés pour réaliser l'isolation (combles, murs et sols), alors vous devrez probablement entreprendre de refaire des travaux même si l'isolation est conforme. En effet, le diagnostiqueur ne pouvant pas contrôler la nature et l'épaisseur de l'isolant utilisé, il choisira par défaut pour votre bien les options les plus défavorables pour établir le classement. Et il faudra faire des travaux (a minima déplaquer certaines zones) pour prouver au diagnostiqueur que votre bien est conforme.

Attention donc si vous achetez un bien déjà rénové, mais dont le vendeur n'est pas en mesure de vous fournir les justificatifs d'isolation. Vous risquez de payer le prix fort : prix du bien rénové + prix des travaux complémentaires pour prouver au diagnostiqueur la qualité de l'isolation.

Opportunité 1 pour les investisseurs : un nouvel axe de négociation puissant

Évidemment ce nouveau DPE qui rajoute des contraintes pour les investisseurs apporte également son lot d'opportunités pour qui sait en tirer profit. Puisque ce nouveau DPE va mettre un coup de projecteur très important sur la performance énergétique des biens à vendre, les investisseurs auront un nouveau levier de négociation puissant pour négocier à la baisse les prix affichés des biens aux performances énergétiques basses, où aux DPE vierges. Pour un investisseur qui sait chiffrer rapidement et sans erreur le coût des travaux de rénovation énergétique, c'est une belle opportunité de réaliser de bonnes affaires en négociant le prix des biens grâce à ce levier.

Il y a fort à parier également que les biens classés F et G vont devenir rapidement invendables et que les vendeurs vont avoir du mal à s'en débarrasser. Après quelques mois sans acheteur, les vendeurs deviendront probablement plus réceptifs à une offre d'achat agressive.

L’afflux sur le marché de biens classés F et G va créer de réelles opportunités, comme le confirment les professionnels de l’immobilier qui travaillent avec ImmoLevier.

Le nouveau DPE peut donc devenir un très bel outil de négociation pour les investisseurs avertis.

Opportunité 2 pour les investisseurs : le confort thermique va devenir un critère de choix des locataires

Dès 2022, les logements F et G devront porter dans les annonces de location la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Ce qui signifie que le classement énergétique des logements, jusque-là souvent complètement ignoré par les locataires, va devenir un critère de choix primordial pour la location d'un logement. En effet, une telle mise en lumière de la performance énergétique ne peut qu'augmenter de manière très significative l'importance du critère pour les locataires.

Un investisseur qui intègre la rénovation énergétique dans sa stratégie d'investissement pour ne proposer à la location que des biens de bonne qualité énergétique (A, B, C ou D) aura donc un avantage conséquent sur la concurrence et verra ses biens se louer plus facilement, à des loyers plus élevés, et avec des taux de rotation des locataires plus faibles.

Cette différence existait déjà auparavant : il y avait les bailleurs malins qui proposaient à la location des biens joliment rénovés et aménagés avec goût, et les autres qui proposaient des biens pas ou peu rénovés, et aménagés à moindre frais. Forcément la première catégorie voyait ses biens se louer plus vite, plus chers et les locataires rester plus longtemps. Cet écart va encore se creuser avec le sujet de la rénovation énergétique. À quelle catégorie d'investisseurs appartiendrez-vous ?! 😉

Opportunité 3 pour les investisseurs : la rénovation énergétique va vous permettre de rénover des biens même occupés

Quand on investit dans l'immobilier, il n'est pas rare d'acheter des biens occupés, ou partiellement occupés. Et dans ce cas les travaux peuvent devenir un casse-tête. En effet, il n'est pas possible de contraindre un locataire à accepter des travaux de rénovation sauf s'ils entrent dans une des catégories suivantes :

  • de maintenir le logement en état
  • d’en assurer l’entretien normal
  • d’améliorer ses performances énergétiques
  • de faire en sorte que le logement remplisse les critères de décence fixés par l’article 1719 du Code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Il n'est donc pas possible d'imposer à un locataire de simples travaux d'amélioration. Grâce à la rénovation énergétique, vous pouvez imposer à un locataire une remise à neuf de son logement (puisque qui dit rénovation énergétique dit souvent isolation, donc plaquage, peinture, etc.).

Il sera donc plus facile de planifier des travaux lors de l'acquisition d'un bien même si celui-ci est déjà loué.

Opportunité 4 pour les investisseurs : faire de son investissement un levier d'impact social et environnemental encore plus fort

Pour un propriétaire consciencieux, l'investissement immobilier locatif représentait déjà un levier intéressant d'impact social. En effet, acheter un bien en mauvais état, le rénover et le proposer à la location permet de maintenir le parc immobilier en bon état et de maintenir une offre de biens à louer de qualité.

Grâce au nouveau DPE 2021 et à l'évolution réglementaire, les propriétaires désireux de donner un sens à leur investissement peuvent aller encore plus loin en contribuant à la fois à l'offre de biens locatifs décents, mais également à la rénovation énergétique du parc d'habitation français. Une manière efficace d'agir sur l'un des leviers principaux du réchauffement climatique.

Opportunité 5 pour les investisseurs : des travaux supplémentaires à défiscaliser

Ça n'est un secret pour personne, les travaux sont l'ami de l'investisseur immobilier. Que ce soit en location meublée où l'on déduit les travaux des revenus locatifs, ou en location nue (déficit foncier) où on déduit les travaux de ses revenus salariés, les travaux importants permettent de bénéficier d'avantages fiscaux considérables pour les investisseurs.

Or le nouveau DPE 2021 va contraindre, on l'a vu plus haut, les investisseurs à réaliser davantage de travaux pour rester dans les clous de la réglementation. Plus de travaux = un montant plus important à défiscaliser.

Attention toutefois à avoir bien négocié le bien en conséquence des travaux de rénovation énergétique à réaliser pour ne pas surpayer le bien.

Un exemple concret de l’impact du nouveau DPE sur la rentabilité d’un investissement locatif

Shaka et ImmoLevier ont combiné leurs expertises pour analyser l’impact d’une rénovation énergétique sur la rentabilité financière d’un projet concret situé à Amiens.

Amiens est une ville qui figure en bonne place dans le palmarès des villes les plus attractives pour l’investissement locatif disponible sur le site ImmoLevier.

Le projet porte sur une maison des années 1960 réorganisée et rénovée en coliving de 5 chambres. Le prix d’achat avant rénovation s’élève à 202 000 euros, avec un DPE « E ».

Les travaux de rénovation en coliving hors rénovation thermique s’élèvent à 58 000 euros, auxquels il faut ajouter 11 000 euros de frais d’ameublement.

Pour atteindre un DPE« C » qui permet de garantir la location sur le long terme, il faut ajouter environ 20 000 euros de travaux, pour lesquels on peut bénéficier de 3000 euros d’aides (CEE).

La maison sera louée environ 25 000 euros par an.

Sans Rénovation Energétique

Sans rénovation énergétique, le simulateur ImmoLevier indique une rentabilité brute de 8,7% et un retour sur investissement de 10,5%, après prise en compte de l’effet de levier (apport 10%). Cela confirme l’attractivité d’Amiens pour les investisseurs, car le bien s’autofinance et dégage même un cash-flow positif proche de 1000 euros par an.

Résultat de la simulation ImmoLevier SANS rénovation énergétique

Avec Rénovation Energétique

Avec rénovation énergétique, ImmoLevier calcule une rentabilité brute légèrement dégradée à 8,2%, mais le retour sur investissement est boosté à plus de 14,5% sur 20 ans.

Résultat de la simulation ImmoLevier AVEC rénovation énergétique

En effet, les travaux de rénovation énergétique augmentent le budget initial de 20 000 euros ce qui dégrade la rentabilité brute (revenus locatifs divisés par budget d’acquisition + travaux).

Mais dans le temps, sans rénovation énergétique, il faudra anticiper une perte de valeur du bien d’environ 10%, tandis que dans le scénario avec rénovation on peut anticiper une hausse de la valeur du bien.

Idem pour la faculté d’augmenter les loyers tous les ans, réduite de moitié dans le scénario sans rénovation énergétique.

Après rénovation énergétique, le cash-flow positif annuel moyen passe à 3 500 euros grâce à la réduction des charges propriétaires !

Ces calculs sont effectués avant fiscalité, mais comme les travaux seront déductibles des résultats fonciers, l’optimisation reste valable après fiscalité.

En synthèse : l’effort financier de rénovation énergétique au démarrage du projet s’avère payant pour l’investisseur sur longue période, avec une amélioration de plus de 35% de son retour sur investissement.

Un exemple concret et parlant qui montre l’intérêt pour les investisseurs de bien étudier tous les impacts d’une rénovation énergétique sur leur rentabilité financière. Pas seulement en rentabilité brute – apparemment dégradée par la rénovation énergétique – mais aussi en retour sur investissement, indicateur financier plus complet qui tient compte du financement et de la plus-value en sortie.  

Et l’importance d’être bien conseillés, car, comme le rappelle Simon Vandendriessche, le cofondateur de Shaka, ce ne sont pas forcément les travaux les plus coûteux qui permettent d’optimiser au mieux le DPE.

Depuis le début de l'aventure Shaka, les fondateurs ont souhaité mettre au cœur du projet la rénovation énergétique des biens, sujet ô combien prioritaire en 2021.

Idem pour ImmoLevier qui intègre dans son simulateur gratuit à disposition des investisseurs une estimation du coût de rénovation énergétique à ajouter au budget à investir.

Mais la tâche était très complexe dans l'ancien système : à cause de DPE peu fiables, voire vierges, « nous étions dans l'incapacité d'évaluer avec fiabilité la performance énergétique d'un bien avant/après, et donc d'accompagner nos investisseurs correctement dans la rénovation énergétique de leur bien » indique Simon Vandendriessche.

Aujourd'hui la donne change grâce au nouveau DPE, et il est enfin possible de mettre en place une stratégie de rénovation énergétique efficace pour les investisseurs.

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