Pinel : investir pour défiscaliser est-il vraiment rentable ?

Pinel : investir pour défiscaliser est-il vraiment rentable ?
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Et si votre investissement dans l'immobilier pour payer moins d’impôt vous coûtait finalement plus cher que l'économie d'impôt réalisée ?

La défiscalisation grâce à l’investissement immobilier avec la loi Pinel est sûrement l'une des façons les plus populaires de diminuer son imposition. Vantée par les promoteurs et les conseillers en gestion de patrimoine, cette solution est pourtant loin d’être idéale. 

Faisons d’abord une brève clarification. Lorsqu’on parle de défiscalisation, on évoque la réduction d’impôt accordée par le gouvernement pour l’achat d’un logement mis en location. Pour augmenter le parc locatif en France, le gouvernement met en place des lois incitant à l’investissement locatif en proposant une réduction d’impôts. 

Dans le neuf, c’est la loi Pinel et dans l’ancien, c’est la loi Denormandie qui incite les propriétaires bailleurs à rénover les logements.

Pour profiter de ces réductions d’impôts, vous devez investir dans un bien éligible, c’est-à-dire que ce bien doit remplir un certain nombre de conditions selon la loi fiscale de référence. 

Sur le papier, bien souvent, l’offre paraît idéale. Vous achetez un bien à crédit, vous bénéficiez de l’effet de levier du prêt immobilier et dans 20 ans, vous serez propriétaire avec tous les avantages que cela implique. En plus de cela, vous bénéficiez d’une baisse d’impôts pendant une période variant de 6 à 12 ans. Que demander de plus ?

Bien sûr, il y a une face cachée.

Des conditions d’éligibilité lourdes pour le logement et les locataires, des loyers plafonnés qui limitent le rendement possible et des critères à remplir tellement compliqués qu’il est impossible de réaliser un tel projet en autonomie. 

Comme d’habitude, Shaka vous propose d'approfondir le sujet pour vous permettre de prendre la meilleure décision possible. 

Louer pour défiscaliser, les critères obligatoires

Deux lois offrent actuellement des réductions d’impôt aux propriétaires-bailleurs. Elles ont toutes deux des points communs, l’une concerne l’investissement dans le neuf quand l’autre régit l’investissement dans l’ancien avec travaux.

Les caractéristiques liées au logement  

Le logement doit être loué nu, pour habitation principale uniquement. Impossible donc d’appliquer le régime fiscal de la location non meublée professionnelle par la suite (LMNP). 

Il doit être mis en location au plus tard un an après l’achèvement des travaux ou de l’acquisition et pour une durée minimum choisie en amont : 6, 9 ou 12 ans. Vous pouvez renouveler l’engagement de location à la fin de chaque période dans la limite de 12 ans. Une fois ce cap franchi, la réduction d‘impôt est levée et les revenus fonciers viennent directement impacter votre impôt sur le revenu. 

Le loyer du logement est plafonné. Hors charge, il ne doit pas dépasser les plafonds définis par la loi, qui changent en fonction de la zone et de la surface.

Loyer au m2 :
- zone Abis : 17,62€
- zone A : 13,09€
- zone B1 : 10,55€

Ces plafonds sont majorés ou minorés en fonction de la surface du logement. Le calcul du coefficient multiplicateur est : 0,7 + 19/S (S étant la surface). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2. En fonction des spécificités du logement (surface habitable, balcon, cave…), le coefficient sera calculé différemment.
Mais, cela ne s’arrête pas là. Les plafonds de loyer peuvent être réduits localement par le préfet de région. Veillez donc à bien vous renseigner pour prendre en compte ces données dans votre plan d’investissement.

→ voir le site du gouvernement pour les détails

Si vous achetez un logement en l’état futur d'achèvement ou à construire, le logement doit être achevé au plus tard 30 mois après la signature de l’acte authentique d’acquisition.

Avec la loi Pinel, des spécificités s’appliquent :

  • le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement, ou ancien avec des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total, ou c’est un local transformé en logement d'habitation ;
  • situé dans un immeuble collectif ;
  • situé en zones A, Abis ou B1 ;
  • la performance thermique globale doit correspondre à la réglementation thermique RT2012 ;
  • l’opération est possible jusqu’au 31 décembre 2024.

À noter : les conseillers en gestion de patrimoine refusent souvent de monter les dossiers pour du Pinel dans l’ancien, car c’est trop compliqué. Vous devrez donc le faire en autonomie, ce qui demande beaucoup de temps et d’énergie. 

Le dispositif Denormandie (ancien) impose d’autres critères :

  • le logement est ancien avec des travaux d’amélioration qui représentent au moins 25% du coût de l’opération, ou c’est un local transformé en usage d’habitation ;
  • situé dans une zone spécifique (vérifier si votre ville est éligible au dispositif avec le simulateur de l’État) ;
  • les travaux à réaliser :
    - améliorer d’au moins 20% la performance énergétique (30% pour les logements individuels),
    - faire au moins 2 améliorations dans la liste : changement de la chaudière, isolation des combles, des fenêtres ou des murs, changement de production d’eau chaude,
    - créer une surface habitable nouvelle (balcon, terrasse, garage),
    - être finis au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après l’acquisition ;
  • l’opération est possible jusqu’au 31 décembre 2023.

Les caractéristiques liées au locataire

Une fois que vous avez rempli tous les critères nécessaires pour le choix du logement que vous allez mettre en location, vous devez aussi remplir des conditions quant aux choix des locataires. 

Ceux-ci ne peuvent pas appartenir à votre foyer fiscal, et surtout ne pas dépasser un certain seuil de revenus. Ici aussi, le seuil dépend de l’emplacement du logement et de la composition du foyer. Par exemple, pour un logement en zone A pour un couple, les revenus ne doivent pas dépasser 58 831€ par an.

→ voir les détails sur le site du gouvernement

Quelles réductions d’impôt grâce à un investissement locatif défiscalisation Pinel ?

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire le prix d’achat majoré des frais de notaire et des frais d’agence. Elle est accordée à partir de l’année d'acquisition ou d’achèvement du logement.

Le montant total investi doit être dans la limite de 300 000€ par an et 5 500m2 par m2 de surface habitable. Une limite de deux logements par an est aussi fixée. 

Il est bien sûr possible d’acheter un bien de plus de 300 000€, mais la réduction d’impôt sera calculée uniquement sur 300 000€. De même pour la surface habitable, si c’est à Paris par exemple, le prix au m2 ne sera sûrement pas à 5 500€/m2, mais la réduction d’impôt n’ira pas au-delà.

La réduction d’impôt varie ensuite en fonction de la période d’engagement. 

  • Jusqu'au 31 décembre 2022, la réduction d’impôt est de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans.
  • En 2023, la réduction d’impôt sera de 10,5% pour un engagement de 6 ans, 15% pour un engagement de 9 ans et 17,5% pour un engagement de 12 ans.
  • En 2024, la réduction d’impôt sera de 9% pour un engagement de 6 ans, 12% pour un engagement de 9 ans et 14% pour un engagement de 12 ans.

Attention, les avantages fiscaux ne peuvent pas dépasser le plafond global.

La face cachée de l’investissement immobilier avec Pinel

Les contreparties d’un investissement pour défiscalisation avec le dispositif Pinel sont nombreuses et pèsent sur la rentabilité directe de votre projet. 

Le rendement est limité du fait des loyers plafonnés. La plupart du temps, un effort d’épargne est nécessaire. À l’inverse, avec un investissement locatif dans l’ancien (LMNP), un projet bien construit peut s’autofinancer et être transparent pour vos impôts. Pas d’effort d’épargne forcée, vous êtes libre d’utiliser cet argent pour financer un autre projet et l’effet de levier du crédit est maximisé.  De plus, une trésorerie est constituée avec les loyers pour financer les travaux. À la revente du bien, la plus-value est une réelle plus-value et ne cache pas de faux frais.

→ Vous pouvez approfondir le sujet avec notre article sur le régime LMNP

Et bien évidemment, le plafond de revenus des locataires ne vous laisse pas libre dans votre sélection. 

D’autre part, le montage de défiscalisation est complexe à réaliser comme vu plus haut, les conditions à respecter sont nombreuses et les paramètres variables. Il est obligatoire de passer par l'intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller en investissement financier. Il prend évidemment sa commission, en plus de celle du promoteur immobilier. Des coûts qui viennent augmenter le coût total du projet. 

Si votre projet est dans l’ancien, les travaux à réaliser peuvent augmenter le risque. Il n’est pas rare de découvrir que les travaux sont plus importants que ce qui avait été budgété ou de devoir faire face parfois à des situations compliquées avec les artisans (retard, arnaque).

Le logement détenu pendant 6 à 12 ans demandera des travaux d’entretien. En plus de l’effort d’épargne pour rembourser une partie du crédit, il faudra aussi constituer une trésorerie pour pallier aux différents coûts d’entretien (changer la chaudière, faire face à une grosse dépense d’entretien de la copropriété…).

Et enfin, tout le monde revend en même temps au bout de 6, 9 et 12 ans, dans des résidences où bien souvent tout a été vendu en Pinel. Toute la résidence se retrouve alors en vente en même temps, ce qui fait baisser les prix à la vente. Donc, vous achetez déjà plus cher, mais vous revendez aussi moins cher. Double peine.

Concrètement, avec un investissement immobilier défiscalisation Pinel, vous achetez au-dessus du prix du marché, selon cette étude, en moyenne 37% plus cher ! Le prix de revente est dégradé et le mauvais rendement génère un effort d’épargne. Si on simplifie, cela revient à ne pas payer d’impôt pour les donner à des promoteurs et conseillers en gestion de patrimoine à la place. 

Les économies réalisées grâce à la réduction d’impôt accordée ne sont souvent pas à la hauteur des dépenses réalisées tout au long de la période. 

L’alternative idéale selon nous ? L’investissement immobilier locatif dans l’ancien, avec le régime LMNP par exemple, semble plus intéressant pour constituer un patrimoine. 

En conclusion, le régime de défiscalisation Pinel peut paraître attractif de prime abord au vu des potentielles économies d’impôt promises. Toutefois, il doit être abordé avec beaucoup de prudence pour éviter que ces économies ne soient complètement effacées par des coûts cachés. Pour un Pinel réussi, il faut vous assurer de plusieurs points :

  • ne pas acheter au-dessus du prix de marché (très rare) ;
  • vérifier que le plafonnement des loyers n’est pas trop défavorable par rapport au marché ;
  • s’assurer qu’il y a bien un marché locatif à l’endroit où le promoteur construit (et que le nouveau quartier est prometteur pour l’avenir) ;
  • trouver un programme qui n’est pas intégralement vendu en Pinel (pour éviter que tout le monde ne revende en même temps) ;
  • ne pas avoir un taux marginal d’imposition trop élevé pour éviter que vos impôts fonciers ne grèvent l’efficacité du projet.

Bref, il y a peut-être parfois un projet Pinel qui sort du lot… Mais il faut bien le chercher ! Il est plus simple de réaliser un projet réussi dans l’ancien avec le modèle LMNP !

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