La colocation de Pauline et Raphaël à la gare d'Amiens

Pauline et Raphaël prennent contact avec nous à l'automne 2021. Ils sont expatriés depuis de nombreuses années et n'ont presque jamais travaillé en France.

Alors, ils n'ont jamais eu l'opportunité d'investir dans la pierre en France, ni pour leur résidence principale, ni pour de l'investissement locatif.

Les années passant, ils souhaitent rattraper un peu ce retard et réaliser un à deux investissements en France rapidement, pour préparer leur retraite et pour avoir du patrimoine à transmettre à leurs enfants.

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Le financement de l'immobilier n'est jamais une mince affaire avec les non-résidents, car les conditions d'octroi de crédit sont bien plus dures que pour les résidents français.

Nous les envoyons donc voir notre courtier partenaire pour réaliser une pré-étude de financement.

Après cette étude, nous décidons avec Pauline et Raphaël que leur enveloppe d'investissement pour un premier projet sera de 400k€ environ.

La recherche est lancée !

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Sourcing du bien

Après quelques semaines de recherches, nous détectons enfin la pépite !

Nous identifions un lot de deux appartements à vendre à quelques dizaines de mètres de la gare d'Amiens : un emplacement idéal pour louer facilement le bien dans le futur.

Les deux appartements devraient nous permettre de réaliser 7 chambres (4 +3) qui pourront être louées au format colocation, à des étudiants ou des jeunes actifs.

Mais il y a un hic : le prix… Il est anormalement bas par rapport à la localisation et la surface des deux appartements.

Nous enquêtons. Et il s'avère que le second "appartement" apparait en fait comme un grenier dans le titre de propriété des vendeurs.

Mais après analyse détaillée du règlement de copropriété et des plans associés, le grenier en question est déjà considéré comme un local d'habitation. Il peut donc être transformé en appartement sans aucune autorisation d'urbanisme ou de copropriété (il y a déjà l'eau et l'électricité).

C'est donc une très belle affaire avec deux appartements pour le prix d'un (à peine plus).

Pauline et Raphaël connaissent mal Amiens : ils hésitent. Mais après quelques jours d'analyse de leur côté, ils sont convaincus : faire un investissement locatif à Amiens est une bonne idée pour combiner rentabilité et prise de valeur.

L'offre est envoyée et acceptée, le projet est lancé !

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Financement

Sans surprise pour des non-résidents, l'obtention du financement est un véritable parcours du combattant.

Il faudra près de six mois et des dizaines de documents à Pauline et Raphaël pour obtenir enfin l'accord de financement !

Quand on est expatrié, les banques sont bien moins clémentes dans l'octroi de crédit et il faut batailler bien plus pour arriver au résultat. C'est le jeu !

Heureusement, Pauline et Raphaël sont accompagnés dans toutes ces démarches par notre courtier partenaire qui ne les lâche pas et gère avec eux toutes les démarches (complexes) auprès des banques.

Moralité : il ne faut pas se lancer dans un projet locatif avec crédit quand on est non-résident sans avoir l'appui d'un courtier solide. Sinon c'est perdu d'avance !

Dans ce projet, les travaux sont très importants ! L'appartement du 4ᵉ étage est dans son jus, et "l'appartement" du 5ᵉ étage est en fait un grenier de stockage qu'il faut entièrement transformer en logement.

Dès la signature de l'acte authentique, notre partenaire travaux déploie ses équipes pour ce chantier qui durera quatre mois et demi.

Voici tout ce que nous réalisons dans ce projet :

• remise à neuf de tous les sols, murs et plafonds (en gardant le parquet massif d'origine, de bonne facture)
• création d'une SdB et toilettes dans l'ancien grenier + remise à neuf des SdB existantes
• remise à neuf de toute l'électricité
• remise à neuf des cuisines
• remplacement des huisseries
• isolation des murs et rampants donnant sur l'extérieur
• pose de VMC

Dans l'appartement du 4ᵉ, les anciennes huisseries sont des baies vitrées de dimension très importantes. Les délais de fabrication sont rallongés de façon extrême à cause de la taille de ces fenêtres.

Il y a un risque de faire glisser complètement la fin du chantier à cause de ce délai imprévu. Si nous attendons les nouvelles fenêtres, le chantier prendra au moins deux mois de retard, ce qui n'est pas optimal pour la mise en location.

Nous décidons donc de terminer le chantier sans les fenêtres et de mettre en location les appartements.

Les huisseries seront changées un peu plus tard, avec les locataires déjà en place dans l'appartement (c'est une intervention finalement assez rapide qui génère peu de nuisance pour les locataires).

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Une fois le chantier terminé, notre équipe ameublement prend le relais.

En quelques jours, les deux appartements (7 chambres) sont entièrement meublés et décorés, prêts à être loué !

Démarre alors la phase de mise en location qui prendra un bon mois pour que les 7 chambres soient occupées.

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