Immeuble de rapport en exploitation mixte Airbnb

Quand Christian nous contacte, il a déjà en tête la ville où il souhaite investir : Amiens. Il manque de temps pour gérer ce projet seul et cherche donc une entreprise pour le guider.

Certains clients hésitent sur leurs besoins et nous les aidons à préciser leur vision. Les attentes de Christian sont précises dès le début : acquérir un immeuble de rapport à Amiens, visant un rendement maximal. Il ne fixe pas de chiffre précis, mais son objectif implicite est un rendement avoisinant les 10 %, ce qui est ambitieux.

Nous sommes en concurrence avec deux autres acteurs du marché. Christian penche vers nous pour deux motifs principaux :

• La parfaite adéquation du bien que nous proposons à ses critères.
• La relation directe et personnalisée avec notre équipe, notamment avec Nicolas et Simon, les cofondateurs. Shaka offre un juste milieu entre les grandes sociétés moins personnalisées et les petites entreprises moins équipées pour ce type de biens.Notre petite taille (6 employés actuellement) est souvent perçue comme un avantage.

Le sourcing du bien

Nous montrons à Christian un immeuble composé de 6 studios de 10 m², partiellement exploités en Airbnb, situé près de la gare, une zone attractive pour les touristes et professionnels. Il est conquis par notre proposition 🥳.

L'objectif de rendement élevé a guidé notre sélection. Pour d'autres objectifs, nous aurions peut-être écarté ce bien au profit de logements plus spacieux pour de la location longue durée. Avec Airbnb, la stratégie diffère. Une optimisation astucieuse de l'espace et une annonce attractive assurent un bon taux de location.

Actuellement, 3 des 6 logements sont en Airbnb. C'est une phase de test. Si c’est concluant, nous envisagerons de basculer tous les logements sur ce mode.

Il est crucial de comprendre le rapport risque/rendement. Un rendement élevé, comme visé par Christian (environ 10 %), implique davantage de risques. Ce projet nous fait courir un risque supérieur avec l'exploitation en Airbnb.

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Les travaux

En Airbnb, l'aménagement des studios requiert une attention particulière : un mobilier et une décoration haut de gamme et distinctifs sur les photos. Au contraire de la location longue durée où la décoration est plus sobre pour permettre une personnalisation par les locataires. Pour Airbnb, il faut créer une ambiance unique pour se démarquer.

Pendant les travaux, nous rencontrons un obstacle inattendu. Le vendeur a dissimulé des problèmes lors de la vente, notamment des travaux de toiture mal réalisés.

L'humidité, initialement repérée puis prétendument réparée, réapparaît peu après l'achat. Une réfection partielle de la toiture s'impose pour éviter de nouvelles infiltrations.

Heureusement, notre notaire à Amiens gère ce dossier pour démontrer un vice caché et obtenir une compensation. Le processus est délicat, mais nous espérons récupérer environ 10k€ pour les réparations. Chez Shaka, notre accompagnement ne se limite pas à la location, mais s'étend jusqu'à la résolution complète des problèmes du projet.

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“C’est la première fois que j’investissais dans un immeuble de rapport, je ne me sentais pas de faire ça seul. C’était important pour moi d’être accompagné pour ne pas faire d’erreur.

D’autre part, j’avais identifié Amiens comme la ville où je voulais investir, mais je n’habite pas sur place.

J’ai beaucoup aimé le feeling avec chacun des intervenants de Shaka, leur réactivité et leur accompagnement.

Malheureusement, on a eu une surprise avec ce projet qui vient impacter la rentabilité. On ne pouvait pas savoir en amont. Globalement, je suis très satisfait des services de Shaka, un peu moins du projet. Mais c’est aussi ça l’immobilier, il y a parfois des imprévus.”

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