Immeuble de rapport de 10 lots

Ce projet nous est cher, car il s'agit d'un exemple remarquable, réalisé avec l'un des premiers clients de Shaka. Ces clients, expérimentés dans l'investissement immobilier en région, souhaitent désormais s'orienter vers une nouvelle ville. Ils ont identifié Amiens comme un choix potentiel :

• Proche de Paris : en 1 heure de TGV ;
• Prix de l'immobilier encore abordables ;
• Potentiel de croissance attractif.
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Le sourcing du bien

Les clients visent un investissement immobilier entre 500 000 et 1 million d’euros : un bien en centre-ville nécessitant d'importantes rénovations.
Le premier bien identifié est un chantier inachevé en raison d'un conflit entre le vendeur et les artisans. Ce projet est abandonné suite à des désaccords sur la reprise des travaux et son emplacement légèrement excentré.

Le deuxième bien est une grande demeure avec jardin, en plein cœur de la ville, près de la gare d'Amiens. L'emplacement est exceptionnel ! La maison, composée de vastes espaces carrés et d'un ascenseur, est idéale pour ce projet de création d'appartements.

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Le projet

Le budget total s'élève à 1 million d'euros, avec 300 000 € alloués aux travaux. L'objectif est de transformer une grande maison de ville en 10 appartements modernes (studios, T1 ou T1 bis, de 15 à 30m2).

On débute par une demande de permis de diviser en mairie, une étape potentiellement longue. En zone urbaine, il est généralement nécessaire de prévoir une place de stationnement par nouveau logement. Heureusement, en raison de son emplacement central, cette obligation ne nous concerne pas. Nous avons néanmoins inclus une condition suspensive liée à l'obtention du permis dans notre offre.

Les travaux

Les travaux débutent en janvier 2023, avec pour objectif une mise en location pour septembre. Notre partenaire s'engage à une livraison pour juin, ce qui respecte le délai de 6 mois prévu. Les travaux comprennent notamment l'installation de compteurs Linky individuels et la révision du réseau électrique pour passer de un à 10 logements.

Cependant, nous faisons face à des imprévus : des délais non respectés par ENEDIS et une hausse des prix des matériaux en pleine période d'inflation.
Malgré nos efforts pour minimiser les coûts, le budget client augmente d'environ 8 %.

Il est essentiel d'anticiper ces imprévus et de prévoir une réserve de trésorerie. Nous conseillons à nos clients d'augmenter leur emprunt de 15% pour couvrir sereinement ces coûts supplémentaires.

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“ De notre point de vue, les travaux se sont bien passés. C’était la première fois que nous faisions des travaux aussi gros, donc on a appris aussi en marchant. Finalement, la réalisation est très bonne, l’aménagement de la maison est intelligent et c’est ce que nous gardons en tête.

Nous avons eu de très bonnes relations sur le suivi de chantier, nous sommes souvent allés sur place pour rencontrer Nicolas et les équipes.

Ce qui nous fait plaisir, et ça rejoint la logique de Shaka, c’est qu’on avait un immeuble de centre-ville avec un cabinet médical et un seul logement. Aujourd’hui on accueille 15 à 20 personnes, qui vivent dans des appartements très corrects. Les logements sont refaits à neuf et bien aménagés, avec une amélioration de l’efficacité thermique globale du bâtiment.

C’est chouette de pouvoir faire ça et de répondre à des problématiques d’enjeux clairs en France, sur l’augmentation du nombre de logements en centre-ville.

Il y a un côté satisfaisant dans le fait de pouvoir répondre à ça et d’accompagner la démarche proactive de Shaka, sur la conversion et l’amélioration de l’habitat. On est très content de ça. “

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