Contexte bancaire tendu, investir dans l’immobilier locatif à crédit est-il toujours intéressant ?

Il n'y a pas d’investissement locatif sans financement bancaire. En tout cas, si vous voulez tirer le meilleur parti de votre investissement, il vaut mieux éviter d’utiliser uniquement vos finances personnelles.

Sans parler du fait que cela s’adresse à une part très réduite de la population, autofinancer votre achat vous empêche de bénéficier de l’effet de levier du crédit et de l’optimisation fiscale (les intérêts sont déductibles des impôts).

Idéalement donc, chez Shaka, nous conseillons à nos clients de financer leur projet locatif à 80% par l’emprunt bancaire, voire plus si possible.

Mais, le contexte bancaire a beaucoup changé depuis début 2022, générant une inquiétude chez les investisseurs : faut-il toujours investir ? Est-ce vraiment intéressant de faire un prêt immobilier pour financer son investissement ? Est-ce le bon moment ? 

Dans cet article, nous vous proposons un état des lieux du marché bancaire, nous tordons le cou à quelques idées reçues, pour finir comme toujours par vous donner nos conseils. 

Un contexte bancaire tendu

Un taux d’usure qui pose problème

Le taux d’usure est le taux maximal auquel une banque peut prêter de l’argent, fixé par la Banque de France, il est revu tous les trois mois. On parle du TAEG (taux annuel effectif global) qui englobe le taux d’intérêt de base, les frais divers et les primes d’assurance. 

Manuel Bardoz, courtier en prêt immobilier partenaire de Shaka, nous explique le problème qui est sur toutes les lèvres depuis quelques mois : “le taux d’usure n’augmente pas assez rapidement par rapport au taux que les banques souhaitent pratiquer. Cela fait des années que nous dénonçons la règle de calcul de ce taux, en vain.” 

En effet, le calcul est basé sur les taux moyens des prêts décaissés trois mois plus tôt, eux-mêmes validés trois mois auparavant. Ainsi, on revient donc sur des taux négociés six mois en amont. 

Manuel Bardoz reprend, “en juillet, le calcul était basé sur des taux à 1%, donc forcément, lorsque nous sommes remontés à 2%, il n’y avait plus de corrélation.” 

Le taux d’usure pose surtout problème pour l’obtention de prêt pour le financement d’une résidence principale. En effet, l’assurance pour l’investissement locatif étant moindre, les TAEG sont souvent plus bas et ne dépassent pas le taux d’usure. 

En revanche, cela entrave tout de même le marché du financement. Notre expert raconte que “depuis le mois d’août, beaucoup de banques se sont fermées aux nouveaux clients, car elles n’ont pas réussi à se réguler par rapport au taux d’usure. Elles sont complètement débordées et veulent attendre que les taux se stabilisent pour rouvrir.”

Si vous cherchez à faire financer votre projet d’investissement locatif, vous pouvez donc vous confronter à ce problème. Trouver une nouvelle banque qui acceptera d’étudier votre dossier, même s’il est très bon, peut être plus difficile qu'auparavant. 

La remontée des taux d’intérêt

Vous n’avez pas pu passer à côté de l’information, les taux d’intérêt ont beaucoup monté ces derniers mois, passant de 1% à 2,5% en septembre. Selon notre courtier Manuel Bardoz (MB Courtage et Patrimoine), ils atteindront sûrement 3% d’ici la fin de l’année.

Pour comprendre la raison de cette remontée, il faut regarder quelques années en arrière, car le contexte d’aujourd’hui est lié à la baisse historique des taux d'intérêt de ces cinq dernières années.

Les taux étaient tellement bas que tout le monde voulait acheter. Les banques ont été submergées de demandes de financement et les prix de l’immobilier ont augmenté de manière complètement incontrôlée.

Aujourd’hui, Manuel Bardoz ne s’étonne pas de cette remontée des taux. “Cette augmentation des taux était nécessaire, on ne pouvait plus continuer avec un système de taux aussi bas, les banques n’étaient pas assez rentables (au niveau des prêts immobiliers).”

D’autre part, des taux plus élevés permettent aussi de remettre de la concurrence entre les établissements bancaires, ce qui va être bénéfique pour les emprunteurs. Manuel Bardoz s’en réjouit. “Quand toutes les banques font du 1%, que l’on soit à la Société Générale ou à la BNP, cela ne change rien. Lorsque les taux vont augmenter, sûrement 3% voire plus d’ici la fin de l’année, cela va remettre la concurrence au diapason. On verra une banque qui propose 3% et une autre 2,40%, ce n’est plus la même chose.”

Selon notre expert donc, le contexte actuel amène simplement le marché là où il était il y a cinq ans, il n'y a pas mort d’homme. C’est une simple régulation.

Finalement, dans un contexte inflationniste, l’argent perd de la valeur. Il vaut mieux emprunter pour financer ses projets que d’utiliser son propre argent. Tant que les taux sont inférieurs à l’inflation, il reste intéressant de faire un prêt pour financer votre investissement immobilier.

Des conditions d’octroi de crédit durcies

Rassurez-vous, les banques auront toujours une volonté de financer des projets, car c’est le point d’accroche de la nouvelle clientèle. La plupart du temps, c’est l’achat immobilier qui fait changer de banque.

Toutefois, oui, les conditions d’octroi de crédit se sont durcies ces deux dernières années, notamment à cause de régulations légales.

Pour contrôler les prix du marché de l’immobilier, le ministère de l’Économie par l'intermédiaire du Haut Conseil de Stabilité Financière* (HCSF) a émis des recommandations sur plusieurs points en 2021 (ne plus dépasser les 25 ans, ne plus prêter au-delà de 35% de taux d’endettement…).

Ces recommandations sont devenues obligatoires en 2022, mais les banques les appliquaient déjà depuis 2021, donc nous n’avons pas vu de grands changements de ce côté-là. Toutefois, les banques se permettent d’être plus sélectives sur les dossiers, car la demande est forte. Donc ce qui compte surtout, c’est la cohérence du dossier.

Manuel Bardoz développe ce point important. “Ce n’est pas qu’une question de taux d’endettement. Une personne qui est client de 5 banques différentes, qui n’a pas d’épargne, même s’il ne dépasse pas les 30% d’endettement, aucune banque n’en voudra. Car ce qu’elles veulent aujourd’hui, plus que jamais, c’est récupérer la relation clientèle derrière.” 

C’est pourquoi nous conseillons à nos clients de faire appel à un courtier qui va aider à présenter un dossier cohérent et conseiller sur le meilleur montage financier à faire. À l’inverse, un banquier n’a pas le temps d’analyser et de vous conseiller, surtout pour un prospect. Donc parfois, votre dossier sera refusé alors qu’il est tout à fait finançable, mais avec une solution différente. 

*Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) est l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique.

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