Investissement Locatif : Pourquoi Investir à Amiens

Lorsqu'on choisit une ville pour investir dans l'immobilier locatif, trois éléments sont à valider pour réaliser un investissement de qualité :

• Le rendement locatif de la ville est-il bon ? C'est-à-dire, le rapport entre les loyers et le prix d'achat de l'immobilier est-il plutôt fort ou plutôt faible ? Par exemple, le rapport entre les loyers et le prix de l'immobilier n'est pas du tout le même à Paris (rendement faible) qu'à Pau (rendement fort). Souvent, regarder la ville dans son intégralité n'offre pas une vision suffisament précise et il faut zoomer à l'échelle des quartiers pour valider les rendements quartier par quartier.
• La tension locative est-elle bonne ? C'est-à-dire, y a-t-il suffisamment de demande de logements à louer par rapport à l'offre ? La tension locative varie très fortement entre une très grande ville, une ville moyenne de province et une zone rurale. Chaque zone a ses spécificités et il est important de se renseigner en détail avant d'acheter.
• Les perspectives d'évolutions patrimoniales de la ville sont-elles bonnes ? C'est-à-dire, est-il probable que dans quelques années vous pourrez revendre le bien acheté à un prix supérieur à celui que vous avez payé (au moins égal) ?

Pour résumer le raisonnement est le suivant :

1. J'achète un logement avec un bon rendement (donc les revenus devraient équilibrer les coûts)...
2. ... que je pourrai louer facilement...
3. ... et que je pourrai revendre à un meilleur prix dans quelques années.

Si toutes ces conditions sont réunies, alors foncez ! 🙂

➡️ Nous avons réalisé une analyse détaillée des 50 plus grandes villes de France pour déterminer les meilleures villes où investir. Retrouvez notre classement ici : Dans quelle ville réaliser un investissement locatif en 2022 ?

Investir à Amiens

Quelques faits sur la ville

• Chef-lieu de département de la Somme (80)
• 28e ville de France avec 130000 habitants
• Top 20 des villes étudiantes de France avec 31500 étudiants
• Âge médian : 33 ans
• 65% de locataires
• 500 000 visiteurs annuels rien que pour la Cathédrale
• À mi-chemin entre Paris et Lille : 1 h 20 en train 🚆 et 1 h 45 en voiture 🚗
• À 1 h de la mer ⛵ (Saint-Valéry-sur-Somme)
• À 50 min de l'aéroport de Beauvais et 1 h 30 de CDG ✈️

Distinctions

La ville d'Amiens, souvent perçue par ceux qui ne la connaissent pas comme une ville du nord en perte de vitesse, a reçu dans les dernières années plusieurs distinctions qui font mentir cette impression faussée.

Entre autres :

• Jeunesse : Amiens a été élue capitale européenne de la jeunesse 2020 (première ville française à gagner ce titre)
• Tourisme : Amiens a remporté la 3e place au classement "Meilleures Destinatons Européennes 2022"
• Télétravail : Amiens intègre en février 2022 le top 10 des villes où télétravailler publié par Le Parisien

Le rendement locatif à Amiens est élevé

Les prix au m² sont encore bas

Le prix au m² encore très contenu (entre 2000 €/m² et 3500 €/m² selon les quartiers) favorise la rentabilité. Nos projets à Amiens varient entre 8,5% et 11% de rendement brut (élevé).

Aussi, les prix au m² bas permettent plus facilement d'accéder à des projets de maison ou d'immeuble de rapport. On peut acheter une maison ou un petit immeuble à Amiens à partir de 250k€ (enveloppe globale), ce qui est absolument impensable dans la plupart des grandes villes de France. Or détenir un bien dont on possède l'enveloppe est intéressant à bien des égards :

• Les perspectives de plus-value sont largement plus importantes pour les maisons et les immeubles (du simple au double).
• Le fait de posséder le bâti permet d'envisager des vrais travaux de rénovation énergétique, ce qui est très intéressant à la fois pour les perspectives de plus-value et pour la pérennité de l'investissement ; c'est un peu plus compliqué avec un appartement ; pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur la rénovation énergétique et l'investissement locatif.
• Il est plus simple d'envisager des travaux d'optimisation (création de chambres supplémentaires, transformation d'un garage en studio...) pour doper le rendement dans une maison ou un immeuble que dans un appartement.
• Les charges de copropriété pour les appartements viennent bien souvent abîmer la rentabilité des projets.

La ville très étudiante favorise la demande de petites surfaces

Amiens compte 31500 étudiants, ce qui la place dans le Top 20 des villes étudiantes de France. C'est l'une des villes moyennes les plus étudiantes de France. Cette forte concentration d'étudiants favorise la demande pour les petites surfaces (colocation, studio, T1). Et ce sont les petites surfaces qui génèrent les meilleurs rendements.

➡️ En savoir plus sur la vie étudiante à Amiens : Pourquoi venir étudier à Amiens ? - LA MANU

La population jeune favorise également la demande de petites surfaces

L'âge médian à Amiens est jeune (33 ans). À titre de comparaison, l'âge médian des villes de plus de 10000 habitants en France oscille entre 28 ans et 63 ans. Cette population jeune favorise également la demande de petites surfaces.

La ville d'Amiens a d'ailleurs été élue capitale européenne de la jeunesse en 2020. C'est la première ville française choisie depuis la création du label en 2009.

➡️ En savoir plus sur Amiens, capitale européenne de la jeunesse 2020 : Amiens for Youth - Amiens Métropole

La tension locative à Amiens est forte

La ville est en zone B1

Bien évidemment, la tension locative à Amiens n'est pas aussi forte qu'à Paris. Néanmoins, Amiens est classée en Zone B1, soit le deuxième niveau de tension locative sur 4 (il existe les zones A, B1, B2 et C).

Un petit logement se loue en moyenne en 25 jours

Par ailleurs, selon notre partenaire de gestion locative (Flatlooker), la durée moyenne entre la mise en ligne d'une annonce et la signature d'un bail à Amiens est de 25 jours (pour un studio ou T1).

La part des logements vacants est modérée

Enfin, la part des logements vacants à Amiens n'est que de 9,4%, ce qui est mieux que certains arrondissements de Paris, Lyon ou Marseille !

Autrement dit, en investissant dans les bonnes zones d'Amiens, avec un logement rénové, il y a une très forte probabilité pour qu'il se loue en quelques jours.

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