Investissement Locatif : Pourquoi Investir à Amiens

Investissement Locatif : Pourquoi Investir à Amiens
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Lorsqu'on choisit une ville pour investir dans l'immobilier locatif, trois éléments sont à valider pour réaliser un investissement de qualité :

  • Le rendement locatif de la ville est-il bon ? C'est-à-dire, le rapport entre les loyers et le prix d'achat de l'immobilier est-il plutôt fort ou plutôt faible ? Par exemple, le rapport entre les loyers et le prix de l'immobilier n'est pas du tout le même à Paris (rendement faible) qu'à Pau (rendement fort). Souvent, regarder la ville dans son intégralité n'offre pas une vision suffisament précise et il faut zoomer à l'échelle des quartiers pour valider les rendements quartier par quartier.
  • La tension locative est-elle bonne ? C'est-à-dire, y a-t-il suffisamment de demande de logements à louer par rapport à l'offre ? La tension locative varie très fortement entre une très grande ville, une ville moyenne de province et une zone rurale. Chaque zone a ses spécificités et il est important de se renseigner en détail avant d'acheter.
  • Les perspectives d'évolutions patrimoniales de la ville sont-elles bonnes ? C'est-à-dire, est-il probable que dans quelques années vous pourrez revendre le bien acheté à un prix supérieur à celui que vous avez payé (au moins égal) ?

Pour résumer le raisonnement est le suivant :

  1. J'achète un logement avec un bon rendement (donc les revenus devraient équilibrer les coûts)...
  2. ... que je pourrai louer facilement...
  3. ... et que je pourrai revendre à un meilleur prix dans quelques années.

Si toutes ces conditions sont réunies, alors foncez ! 🙂

➡️ Nous avons réalisé une analyse détaillée des 50 plus grandes villes de France pour déterminer les meilleures villes où investir. Retrouvez notre classement ici : Dans quelle ville réaliser un investissement locatif en 2022 ?

Investir à Amiens

Quelques faits sur la ville

  • Chef-lieu de département de la Somme (80)
  • 28e ville de France avec 130000 habitants
  • Top 20 des villes étudiantes de France avec 31500 étudiants
  • Âge médian : 33 ans
  • 65% de locataires
  • 500 000 visiteurs annuels rien que pour la Cathédrale
  • À mi-chemin entre Paris et Lille : 1 h 20 en train 🚆 et 1 h 45 en voiture 🚗
  • À 1 h de la mer ⛵ (Saint-Valéry-sur-Somme)
  • À 50 min de l'aéroport de Beauvais et 1 h 30 de CDG ✈️
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La Cathédrale d'Amiens attire plus de 500000 visiteurs par an

Distinctions

La ville d'Amiens, souvent perçue par ceux qui ne la connaissent pas comme une ville du nord en perte de vitesse, a reçu dans les dernières années plusieurs distinctions qui font mentir cette impression faussée.

Entre autres :

Le rendement locatif à Amiens est élevé

Les prix au m² sont encore bas

Le prix au m² encore très contenu (entre 2000 €/m² et 3500 €/m² selon les quartiers) favorise la rentabilité. Nos projets à Amiens varient entre 8,5% et 11% de rendement brut (élevé).

Aussi, les prix au m² bas permettent plus facilement d'accéder à des projets de maison ou d'immeuble de rapport. On peut acheter une maison ou un petit immeuble à Amiens à partir de 250k€ (enveloppe globale), ce qui est absolument impensable dans la plupart des grandes villes de France. Or détenir un bien dont on possède l'enveloppe est intéressant à bien des égards :

  • Les perspectives de plus-value sont largement plus importantes pour les maisons et les immeubles (du simple au double).
  • Le fait de posséder le bâti permet d'envisager des vrais travaux de rénovation énergétique, ce qui est très intéressant à la fois pour les perspectives de plus-value et pour la pérennité de l'investissement ; c'est un peu plus compliqué avec un appartement ; pour approfondir ce sujet, consultez notre article sur la rénovation énergétique et l'investissement locatif.
  • Il est plus simple d'envisager des travaux d'optimisation (création de chambres supplémentaires, transformation d'un garage en studio...) pour doper le rendement dans une maison ou un immeuble que dans un appartement.
  • Les charges de copropriété pour les appartements viennent bien souvent abîmer la rentabilité des projets.

La ville très étudiante favorise la demande de petites surfaces

Amiens compte 31500 étudiants, ce qui la place dans le Top 20 des villes étudiantes de France. C'est l'une des villes moyennes les plus étudiantes de France. Cette forte concentration d'étudiants favorise la demande pour les petites surfaces (colocation, studio, T1). Et ce sont les petites surfaces qui génèrent les meilleurs rendements.

➡️ En savoir plus sur la vie étudiante à Amiens : Pourquoi venir étudier à Amiens ? - LA MANU

La population jeune favorise également la demande de petites surfaces

L'âge médian à Amiens est jeune (33 ans). À titre de comparaison, l'âge médian des villes de plus de 10000 habitants en France oscille entre 28 ans et 63 ans. Cette population jeune favorise également la demande de petites surfaces.

La ville d'Amiens a d'ailleurs été élue capitale européenne de la jeunesse en 2020. C'est la première ville française choisie depuis la création du label en 2009.

➡️ En savoir plus sur Amiens, capitale européenne de la jeunesse 2020 : Amiens for Youth - Amiens Métropole

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Le centre-ville d'Amiens, notamment le quartier Saint-Leu, offre de nombreuses possibilités de sorties : bars, restaurants, promenades...

La tension locative à Amiens est forte

La ville est en zone B1

Bien évidemment, la tension locative à Amiens n'est pas aussi forte qu'à Paris. Néanmoins, Amiens est classée en Zone B1, soit le deuxième niveau de tension locative sur 4 (il existe les zones A, B1, B2 et C).

Un petit logement se loue en moyenne en 25 jours

Par ailleurs, selon notre partenaire de gestion locative (Flatlooker), la durée moyenne entre la mise en ligne d'une annonce et la signature d'un bail à Amiens est de 25 jours (pour un studio ou T1).

La part des logements vacants est modérée

Enfin, la part des logements vacants à Amiens n'est que de 9,4%, ce qui est mieux que certains arrondissements de Paris, Lyon ou Marseille !

Autrement dit, en investissant dans les bonnes zones d'Amiens, avec un logement rénové, il y a une très forte probabilité pour qu'il se loue en quelques jours.

Les perspectives d'évolution patrimoniale sont très bonnes

Les prix de l'immobilier grimpent fort à Amiens

D'après l'indice Notaires / INSEE, entre le 1er trimestre 2020 et le 1er trimestre 2021, Amiens est l'une des villes de France qui a connu la plus forte hausse des prix sur les maisons individuelles : +18% en 1 an, soit bien mieux qu'en Île-de-France par exemple où les prix ont seulement grimpé de 7%.

Évolution du prix de vente entre T1 2020 et T1 2021 (source : Notaires)

Selon Meilleursagents, le marché est favorable pour les vendeurs avec un ITI (Indice de Tension Immobilière) de +11%, c’est-à-dire qu'il y a plus d'acheteurs que de biens à vendre.

Plusieurs grands projets vont renforcer l'attractivité d'Amiens

Site Amazon de Boves

La ville d'Amiens avait fait parler d'elle en 2014 avec la très médiatisée fermeture du site Goodyear et la perte d'emplois associés. En 2017, Amazon vient changer la donne en implantant un site logistique à Boves (sud-est d'Amiens), avec un objectif de créer 500 CDI. L'objectif est aujourd'hui atteint et a été augmenté à 800.

➡️ En savoir plus sur les emplois générés par le site Amazon de Boves : à Boves près d'Amiens, Amazon veut encore étoffer ses effectifs

Site Ynsect Amiens

Ynsect, start-up leader de la production d'insectes pour l'alimentation, inaugure fin 2021 son site de production sur Amiens Métropole. Cette usine devrait à son démarrage générer une centaine d'emplois. Elle renforce la position de leader d'Amiens dans le domaine de l'industrie agro-alimentaire nouvelle génération.

➡️ En savoir plus sur l'ouverture du site Ynsect Amiens : Ynsect Amiens Métropole

Liaison TGV Roissy-Picardie

La liaison TGV Roissy-Picardie devrait voir le jour en 2025. Avec cette nouvelle LGV, Amiens ne sera plus qu'à 1h de l'aéroport de CDG, et les villes de Strasbourg, Lyon et Marseille deviendront donc directement accessible en TGV depuis Amiens.

➡️ En savoir plus sur le projet de liaison ferroviaire Roissy-Picardie : La liaison ferroviaire Roissy-Picardie | Conseil départemental de la Somme

Cluster d'Amiens, Incubateur et Quai de l'innovation

Depuis fin 2017, la création du Cluster d'Amiens, puis de l'Incubateur et enfin du Quai de l'Innovation visent à renforcer l'attractivité d'Amiens pour les startups et les créateurs d'entreprise.

➡️ En savoir plus sur le Pacte pour l'emploi et l'innovation : Pacte pour l'emploi et l'innovation - Amiens Métropole

Zoo 2024

Un investissement de 42M€ est en cours pour rénover entièrement le Zoo d'Amiens d'ici à 2024 et lui donner un rayonnement européen.

➡️ En savoir plus sur le projet Zoo 2024 : le zoo grande envergure - Amiens Métropole

Dans quelle zone investir à Amiens ?

Comme dans toutes les villes, certaines zones sont plus favorables que d'autres pour investir à Amiens et il est important de bien comprendre la dynamique de la ville avant d'investir.

Les zones favorables pour investir sont celles qui sont proches des pôles universitaires, du CHU, des transports et des points d'intérêt touristiques. A Amiens, on observe que les zones intéressantes où investir sont :

  • le centre-ville "étendu" (forte concentration d'établissements d'enseignement, gares, sites touristiques, bars et restaurants, commerces) ; cette zone englobe les quartiers Centre-Ville, Saint-Leu, Henriville, Saint-Roch, Sainte-Anne - Faubourg Noyon, Une partie de Saint-Acheul (secteur Gare)
  • la zone sud (CHU + Université de Picardie Jules Vernes + accès autoroutiers) ; cette zone englobe : Quartier Saint-Honoré - Jeanne d'Arc, Une partie de Pont-de-Metz (80480) (secteur CHU), Une partie de Salouël (80480) (secteur CHU)

La carte ci-dessous permet de mieux comprendre la répartition des zones d'attractivité d'Amiens et les lieux où il faut investir (passez en plein écran pour mieux vous rendre compte).

En conclusion, la ville d'Amiens offre un excellent équilibre pour investir entre : rendement locatif, tension locative et perspectives d'évolutions patrimoniales. Comme partout, il est important de bien sélectionner les quartiers où investir, et les meilleurs produits se situent dans une zone comprise entre le nord du centre-ville (Campus de La Citadelle et Quartier Saint-Leu) et qui va jusqu'au CHU Sud.

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