Investir à Mulhouse

Quelques chiffres

• 112 000 habitants
• 10 000 étudiants
• 42 % des habitants ont moins de 30 ans 
• 65 % de locataires
• 2e ville d’Alsace après Strasbourg
• Rendement théorique 11 %
• À 3h20 de Paris en train, à 20 min de l'Allemagne et de la Suisse en voiture

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Investir à Mulhouse : présentation de la ville 

Une ville qui renaît de ses cendres

Mulhouse est une ville industrielle qui s’est développée au début du XIXe siècle grâce au canal Rhin-Rhône. Les échanges maritimes étaient nombreux, on trouvait beaucoup d'usines et donc beaucoup d’emplois.

C’était une ville ouvrière, surnommée le Manchester français. La population a afflué jusque dans les années 1920 avant de décroître à partir des années 50 au même rythme que la désindustrialisation française passant de 170 000 habitants à 113 000 aujourd’hui. 

Si la ville n’était pas vraiment recommandable dans les années 90, un vrai renouveau est en marche depuis le début des années 2000 ! Ceci notamment grâce à l’essor de l’industrie pharmaceutique à Bâle (Suisse) situé à 20 minutes.

En effet, sa situation géographique à la frontière avec la Suisse et l’Allemagne est une véritable force. Cela impacte positivement les salaires qui sont généralement plus élevés que dans le reste de la France. Le pouvoir d’achat de la population est meilleur.

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Une population d’actifs et quelques étudiants

En 2022, Mulhouse a été élue la ville la plus attractive en termes d’emploi et de logement (source : FranceTVinfo). Les prix au mètre carré sont dix fois moins chers qu’à Paris et les offres d’emploi sont très nombreuses ! Ce qui attire évidemment les nouveaux arrivants en quête d’une meilleure qualité de vie.

Les opportunités d’emplois en Suisse ou en Allemagne attirent les actifs. Quelques usines sont toujours présentes comme PSA (Peugeot Citroën) qui emploient 5 000 personnes, ce qui en fait le premier employeur privé alsacien. Au total, Mulhouse compte 9 975 entreprises.

Si on ne vise pas vraiment les étudiants quand on fait un investissement locatif à Mulhouse, ils sont tout de même presque 10 000 (une université avec un IUT, 2 écoles d’ingénieur et 4 facultés).

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Une ville touristique et culturelle

Mulhouse accueille environ 1,3 million de touristes annuels notamment pour ses 7 musées : la Cité de l'automobile est l'un des plus grands musées d'automobiles au monde, le musée des Beaux-Arts, la Cité du train, le musée Electropolis (sur l'électricité)... Elle est d’ailleurs la « capitale européenne des musées techniques ».

Au sens large, l’Alsace est bien sûr une région très appréciée des touristes français, mais aussi étrangers. Bien qu’elle n’ait pas le cachet de Colmar, c’est une jolie ville avec de belles bâtisses alsaciennes. 

C’est aussi la seconde ville de France derrière Lyon avec le plus de murs peints, on compte 144 œuvres ou fresques dans toute la ville !

Elle se place juste derrière Paris pour son offre culturelle. De nombreux événements sont organisés tout au long de l’année : le marché de Noël, le carnaval, le festival de l’Automobile, la Scène de Rue et la Mulhouse 00…

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Un bon réseau de transports et une bonne connexion au reste du monde

Mulhouse n’est qu’à 3h de Paris ou de Lyon en train. L’aéroport international Bâle-Mulhouse (7e aéroport français) relie la cité alsacienne au reste de l’Europe et de l’Afrique du Nord en direct. On trouve également le 3e port fluvial de France.

Au sein même de la ville, il est facile de se déplacer en transports en commun grâce aux 3 lignes de tram et 26 lignes de bus. Un système de vélo en libre-service (40 stations) et 110 km de pistes cyclables font aussi le bonheur des cyclistes.

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Une ville verte agréable à vivre

De gros efforts ont été entrepris sur les deux dernières décennies pour réhabiliter la ville et cela paie aujourd’hui à de nombreux niveaux, mais surtout sur la qualité de vie. 

5 cours d’eau, 18 jardins et potagers partagés, 37 parcs… Au total, ce sont 450 hectares d’espaces verts, soit 20 % de la surface de la ville !

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Pourquoi faire un investissement locatif à Mulhouse ?

Des prix très bas 

Vous l’avez compris, Mulhouse revient de loin, mais a beaucoup à offrir. C’est sûrement ce qui justifie des prix de l'immobilier très bas, entre 800 € et 1 000 € le m², jusqu’à 2 500 € dans les quartiers les plus huppés. C’est l’une des villes de plus de 100 000 habitants les plus abordables de France. 

Faire de l’investissement locatif à Mulhouse semble juste logique comme nous l’explique William Demoustier, expert de la ville : “La rentabilité brute sur nos projets clients varie entre 8 % et 10 %. On fait des projets en autofinancement sur 20 ans, impôts compris, même avec les taux qui ont augmenté. Mulhouse reste une des rares villes de France où on peut encore faire ça.”

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Une typologie de bien idéale pour l’investissement locatif

“La ville a été uniformisée au moment de la construction, ce sont tous les mêmes immeubles. C’est pour ça qu’on trouve beaucoup d’immeubles à vendre en entier, ce qui est très intéressant pour des projets immobiliers” nous confie William Demoustier.

Investir dans un immeuble de rapport est une très bonne opération, cela vous permet de rationaliser les coûts financiers (chasse de bien, banque, notaire, etc.), mais aussi votre temps ! Faire un gros projet une fois vaut mieux que 4 appartements séparés. 

D’autre part, vous répartissez le risque sur plusieurs appartements. Si un appartement est vacant pendant un ou deux mois, le crédit peut être couvert par les autres.

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Une tension locative moyenne

Mulhouse est classé en zone B1 soit le troisième niveau de tension locative sur 5. Selon William Demoustier : “La tension locative est présente, mais pas si importante que ça. Il faut choisir le bon quartier et louer au bon prix.”

Il n’y a pas de secret pour maximiser les chances de louer votre bien et diminuer le risque de vacances locatives, refaire correctement le logement est votre meilleur atout ! Un appartement bien rénové et meublé avec goût attirera plus facilement les bons locataires qui resteront plus longtemps. 

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Où investir à Mulhouse ?

William Demoustier conseille de privilégier quelques quartiers pour votre investissement locatif à Mulhouse : 

• Le centre historique qui a redoré son blason et a du cachet, 
• La cité administrative, 
• Le quartier de Filature où se trouvent les anciens bassins qui a été parfaitement rénové,
• Le Dornach est un très bon quartier avec beaucoup d'immeubles de rapport.

Les quartiers à éviter : 

• Le quartier de La fonderie qui est un très beau quartier bien rénové où les prix ont augmenté. C’est donc plus difficile de faire une excellente rentabilité, mais c’est le quartier à privilégier si vous souhaitez viser des étudiants,
• Le Rebberg est très prisé, les prix sont plus élevés 2 000 € - 2 500 € le m² : là aussi, beaucoup moins intéressant quand on recherche du rendement, 
• Le quartier des Coteaux qui n’est pas très bien fréquenté.

Enfin, en termes de typologie d’investissement, William Demoustier recommande d’éviter les colocations. Même si on trouve quelques étudiants sur Mulhouse, ce n’est pas la majorité de la population. Il conseille plutôt de choisir des appartements T2 et T3. 

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Conclusion

En résumé, Mulhouse est une perle comme il en reste encore peu en France. Pour une ville de taille moyenne (plus de 100 000 habitants), les prix de l’immobilier sont encore très bas. Pourtant, la réhabilitation de la ville et les opportunités d’emplois attirent de plus en plus de jeunes actifs. 

Il y a donc clairement une opportunité à saisir. Investir à Mulhouse peut être votre prochain coup ! Shaka n’est pas encore présent sur cette ville, mais nous sommes présents à Amiens qui présente des caractéristiques similaires !

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