Investissement Locatif : dans quelle(s) ville(s) investir en 2022 ?

Investissement Locatif : dans quelle(s) ville(s) investir en 2022 ?
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier locatif, et vous voulez être accompagné.e ? 🤯 Shaka réalise votre projet de A à Z. Au programme : rendement élevé 🤑, accompagnement sur-mesure 🤙 et rénovation énergétique 🌳. Découvrez notre solution d'investissement locatif clé en main.

C’est LA sacro-sainte question. Celle qui est sur toutes les lèvres. Celle qui passionne les débats d’investisseurs immobiliers... Dans quelle ville faut-il investir pour réaliser un bon investissement locatif ?

Plus que de vous donner un nom de ville, nous allons essayer ici de partager notre analyse du marché français, et de notre démarche de réflexion pour arriver au résultat. L’important n’est en effet pas de choisir une ville parce qu’on a lu dans tel ou tel article qu’elle était meilleure que les autres. Mieux vaut se faire sa propre opinion du sujet et adapter l’analyse à sa situation personnelle et à ses critères de choix d’un bon investissement.

A la fin de cet article nous présentons notre analyse appliquée sur le top 50 des plus grandes villes de France. Néanmoins nous vous conseillons de lire le début de l’article avec notre méthode d’analyse pour vous permettre d’adapter l’analyse à votre situation.

Nous sommes convaincus qu’il n’y pas UNE ville où investir, et que chaque ville de France - a minima chaque ville moyenne ou grande - offre des opportunités. Chaque ville a ses avantages et ses inconvénients. Il faut donc choisir en fonction des avantages qui vous intéressent le plus et des inconvénients qui vous gênent le moins.

A noter : cet article a un biais ; chez Shaka nous accompagnons des investisseurs en quête de rendement élevé, et par conséquent l’analyse proposée ici a un biais vers le rendement. Nos critères d’analyse sont ceux d’un investisseur qui vise à acheter un immeuble de rapport ou une maison en colocation et à maximiser le rendement de son projet.

Investir près de chez soi : une bonne idée ?

Avant de chercher la ville parfaite où investir en parcourant les quelques milliers d’articles qui couvrent la question sur Internet, posez-vous cette simple question : est-il raisonnable d’investir à 500km de chez moi ?

Si vous déléguez la mise en place de votre investissement locatif à une société d’investissement locatif clé en main, ou que vous avez beaucoup de temps à y consacrer (par exemple parce que vous travaillez à mi-temps), alors pas de problème, vous pouvez investir où vous voulez. Si en revanche vous gérez votre investissement vous-même et que vous n’avez pas énormément de temps pour mettre en place le projet, alors pas question d’investir loin de chez vous.

Imaginez le temps passé et le coût pour aller faire les visites de biens, les contrevisites, les visites avec l’artisan, les suivis de chantiers, l’ameublement, la mise en location… Votre projet va vite se transformer en un enfer qui ne vous laissera plus une minute de libre.

Et si je n’ai pas de “bonne” ville pour investir près de chez moi ?

Si vous souhaitez réaliser vous-même votre investissement locatif et que vous avez peu de temps à y consacrer, alors vous êtes dans le cas où il vaut mieux investir près de chez vous pour que le projet reste gérable.

Dans ce cas il faudra sûrement renoncer à certains critères pour votre investissement locatif, selon l’endroit où vous habitez : rendement, tension locative, évolution patrimoniale… A vous de voir ce qui est le plus acceptable pour vous.

Sinon il vous reste la solution de vous faire accompagner dans votre projet d’investissement pour limiter le temps que vous allez y passer.

Investir dans la ville où j’ai grandi : pourquoi pas ?

Chez Shaka, nous échangeons tous les jours avec des investisseurs et nombre d’entre eux viennent nous trouver avec l’idée d’investir dans telle ou telle ville parce qu’ils y ont grandi. La raison de ce choix est souvent émotionnelle (j’ai grandi là donc j’aime la ville donc je veux y investir).

Cette idée est intéressante si vous gérez vous même votre investissement. En effet, pour investir dans une ville il est important de la connaitre en profondeur : quartiers et résidences prisés par les étudiants, zones mal famées, zones bien/mal desservies par les transports, etc. Vous réaliserez probablement un meilleur investissement dans une ville que vous connaissez par cœur que dans une ville que vous découvrez tout juste.

Si vous déléguez votre investissement locatif à une société en revanche, laissez-leur cette expertise et offrez-vous la possibilité d’investir dans une ville qui offre peut-être une meilleure attractivité que votre ville d’enfance !

En règle générale pour l’investissement, essayez de ne pas laisser vos émotions dicter vos choix. Ça n’est pas parce que vous adorez une ville pour y avoir grandi que c’est le meilleur endroit pour réaliser un investissement ! :)

Attaquons maintenant les critères “objectifs”. Si les deux premiers axes de l’analyse étaient plus subjectifs, et doivent être adaptés à la situation de chacun, il existe plusieurs critères objectifs pour comparer l’attractivité des villes entre elles, dans le cadre d’un investissement locatif.

Rendement locatif par ville

Le premier critère nous parait être incontournable : le rendement locatif. Il existe sur le marché de l’immobilier une forte décorrélation entre l’évolution des prix d’achat et l’évolution des loyers. Et toutes les villes n’évoluent pas à la même vitesse. Concrètement, le ratio loyer/prix d’achat varie énormément d’une ville à l’autre. Quand on est investisseur, le rendement est important car il détermine le niveau d’effort financier qu’il faudra fournir pour mettre en place le projet.

Pour mémoire, on calcule le rendement brut comme le loyer annuel perçu divisé par le coût d’achat du bien + les travaux. Un bien qui vous rapporte 17 000 € de loyer par an et qui vous a coûté 150 000 € à l’achat + 60 000 € de travaux a un rendement brut de 17 000 / (150 000 + 60 000) = 8%.

Pour qu’un projet s’auto-finance (c-à-d que les loyers couvrent le crédit + toutes les charges), avec un apport de 10% du montant total du projet et un crédit sur 20 ans, il faut un rendement brut de 8,5% environ.

Si votre projet est en dessous, alors il faudra fournir un effort financier plus important (apport initial + effort d’épargne mensuel). Si votre projet est au-dessus, alors l’effort d’épargne sera moindre, voire même vous générerez un excédent de trésorerie avec votre projet.

Comment comparer les villes entre-elles ? Il faut de la donnée ! La fameuse data ! Dans ce domaine, le site MeilleursAgents regroupe de la donnée de qualité pour se faire une bonne idée de la réalité du marché de telle ou telle ville. Leur carte des prix de l’immobilier, accessible ici, fournit de nombreuses données socio-démographiques et économiques sur chaque ville de France.

Pour chaque ville, vous avez une estimation des prix au m² ainsi que des loyers au m², ce qui vous permet d’évaluer un rendement brut “théorique” de la ville.

Par exemple (au 1er décembre 2021) :

  • à Marseille, un appartement se vend en moyenne 3293€/m² et se loue en moyenne 14,4€/m² ; soit un rendement brut théorique de 5,2%
  • à Limoges, un appartement se vend en moyenne 1569€/m² et se loue en moyenne 10,1€/m² ; soit un rendement brut théorique de 7,7%

Cette donnée n’est pas à prendre de manière absolue. Il est bien sûr possible d’obtenir un rendement brut supérieur à 5,2% à Marseille, et un rendement brut inférieur à 7,7% à Limoges. Tout dépend du bien, de sa localisation, de la négociation à l’achat, de l’optimisation réalisée...

Néanmoins ce chiffre nous indique qu’il est plus probable d’obtenir un rendement élevé à Limoges qu’à Marseille, et que l’investisseur qui cherche le rendement, et qui hésite entre les deux villes, devrait plutôt se tourner vers Limoges que Marseille pour ses recherches.

Astuce : la plupart des investisseurs en quête de rendement se tournent vers l’option Immeuble de Rapport ou Maison en colocation. Ces formats permettent en effet souvent d’optimiser le rendement à la hausse. Avec les données fournies sur le site de MeilleursAgents, vous pouvez également évaluer un rendement brut “Immeuble/Coloc” en divisant le loyer d’un appartement par le prix d’achat d’une maison. Cette approche donne des résultats assez différents de l’analyse des seuls appartements.

Parmi les 50 plus grandes villes de France, si on ne regarde que le critère de rendement brut théorique pour immeubles et colocations, on a en top 5 :

  • Roubaix (59100)
  • Tourcoing (59200)
  • Mulhouse (68100)
  • Saint-Denis (93200)
  • Dunkerque (59140)

Victoire écrasante des Ch’tis donc ! 😅

Roubaix est la ville de France (parmi le top 50) où les investisseurs réaliseront les meilleurs rendements. (Photo : La Piscine de Roubaix)

Tension locative par ville

Le second critère fondamental à prendre en compte avant de réaliser un investissement locatif est la tension locative de la ville. En effet, même si vous avez trouvé le projet parfait à 15% de rendement brut, s’il n’y a aucun locataire à mettre dedans, c’est raté !

Sur le sujet de la tension locative, certains investisseurs recommandent d’utiliser :

  • soit le “Tensiomètre locatif” du site LocService
  • soit les zones de tension immobilière du gouvernement (A, Abis, B1, B2 et C)

Chez Shaka, nous préférons une approche différente de l’analyse de la tension locative. En effet, le Tensiomètre locatif de LocService nous parait manquer de données pour être fiable (juste 100000 locations pour toute la France, probablement concentrées sur les très grandes villes, c’est faible). Et les zones de tension du gouvernement sont très macroscopiques et regroupent plusieurs notions différentes (tension à l’achat, tension à la location).

Pour avoir une bonne vision de la tension locative d’une ville, il nous parait important de se focaliser sur une tension locative particulière qui est celle des petites surfaces. En effet, le produit phare de l’investisseur de rendement est la maison en colocation ou l’immeuble composé de studios, T1 et T2. Et ce type de bien s’adresse essentiellement à des étudiants et des jeunes actifs. Une meilleure vision de la tension locative d’une ville pour les investisseurs de rendement consiste selon nous à comparer le nombre d’étudiants d’une ville avec le nombre de T1 et T2 disponibles dans la ville. On utilise le nombre d’étudiants de la ville comme un proxy pour “étudiants et jeunes actifs”.

Le nombre d’étudiants par ville est disponible dans les données publiques du gouvernement, accessibles ici.

Et le nombre de T1 et T2 disponibles par ville se calcule avec les données fournies par MeilleursAgents.

En calculant ce ratio Nombre d’étudiants / Nombre de T1 et T2 disponibles, on a une vision bien plus précise de la tension locative de la ville pour les biens qui nous intéressent, à savoir les petites surfaces pour étudiants et jeunes actifs.

Si on ne regarde que le critère de la tension locative “étudiants et jeunes actifs” pour les 50 plus grandes villes de France, on a en top 5 (les villes les plus tendues) :

  • Nanterre (92000)
  • Créteil (94000)
  • Saint-Denis (93200)
  • Rennes (35000)
  • Aix-en-Provence (13100)

Sans surprise, l’Ile-de-France et son hyper tension, occupent le haut de ce classement. Rennes et Aix-en-Provence, deux villes extrêmement étudiantes, complètent le top 5.

Nanterre est la ville de France (parmi le top 50) où les investisseurs auront la plus grosse tension étudiante. (Photo : Tours Nuage à Nanterre)

Perspectives d'évolution patrimoniales

Ce troisième critère est discutable pour les investisseurs de rendement. En effet, un investisseur de rendement un peu ambitieux va viser a minima un projet auto-financé. C-à-d que les loyers sont censés équilibrer le remboursement du crédit + toutes les autres charges. Concrètement, sur un projet d’achat à 200k€ (bien + travaux), l’investisseur va investir environ 20k€ d’apport personnel au démarrage du projet (apport obligatoire, notamment avec les nouvelles normes HCSF ; voir l'article Investissement Locatif Sans Apport en 2022 sur ce sujet). Ensuite il n’investira plus rien de sa poche dans le projet puisque le projet s’auto-finance.

A la fin du crédit, il aura donc un bien qu’il a payé 20k€. On peut donc se dire que peu importe l’évolution du marché de l’immobilier... Même si le marché s’effondre et perd 50%, alors l’investisseur aura toujours un bien acheté 20k€ et qui en vaut 100k€ (200k€ x 50%).

En effet, et c’est tout l’intérêt de l’investissement de rendement, vous êtes moins sensible aux variations du marché immobilier quand vous êtes proches de l’auto-financement.

Néanmoins, la plus-value immobilière reste un second aspect intéressant de l’investissement qui peut considérablement booster l’efficacité d’un projet.

Reprenons notre exemple de l’achat à 200k€, auto-financé avec apport de 20k€, avec 3 hypothèses :

  • Hyp1 : krach immobilier, le marché perd 50% ; Apport 20k€, valeur finale 100k€ (200k€ x 0,5), effet de levier 5 (20 x 5 = 100)
  • Hyp 2 : stabilité, le marché ne bouge pas ; Apport 20k€, valeur finale 200k€, effet de levier 10 (20 x 10 = 200)
  • Hyp 3 : hausse de 50% ; Apport de 20k€, valeur finale 300k€ (200k€ x 1,5), effet de levier 15 (20 x 15 = 300)

La plus-value (ou moins-value) immobilière peut donc faire varier du simple au triple (voire bien plus) l’efficacité de votre projet. Dommage de ne pas essayer de s’y exposer donc !

Alors comment évaluer les perspectives d’évolution patrimoniale d’une ville ? Avec une boule de cristal ! 😁 C’est relativement impossible puisque ça consiste à prédire l’avenir. La méthode courante consiste à regarder comment le marché de l’immobilier a évolué pendant les 2 ou 3 dernières années et de se dire que ça va continuer comme ça pour la suite. Sauf que cette méthode revient à dire que “les performances passées présagent des performances futures”, ce qui est totalement faux en finance.

Une méthode qui nous parait un peu plus rigoureuse est de regarder comment le marché a évolué pendant les 2 ou 3 dernières années ET de le comparer à son évolution moyenne des 10 dernières années. Cette méthode, totalement imparfaite, présente au moins le mérite de comparer l’évolution court-terme à l’évolution moyen-terme, et donc d’évaluer une accélération ou un ralentissement d’un marché. En effet, peu importe que le marché ait fait +15% sur les 2 dernières années s’il est en perte de vitesse complète par rapport aux 10 années précédentes. On préfère une ville qui a fait +5% sur les 2 dernières années et qui avait stagné (voire même baissé) dans les 10 années précédentes. Ce deuxième cas traduit un changement de dynamique qui nous parait bien plus intéressant pour l’investisseur.

Concrètement, pour notre étude, nous regardons l’évolution moyenne de la ville pendant les 2 dernières années et nous lui soustrayons son évolution moyenne des 10 dernières années. Ce calcul nous permet d’évaluer le changement de dynamique plus que la performance brute.

Si on ne regarde que ce critère de perspective d’évolution patrimoniale, on a dans les villes du top 5 :

  • Saint-Etienne (42000)
  • Angers (49000)
  • Poitiers (86000)
  • Le Mans (72000)
  • Brest (29200)

Sans surprise on ne retrouve aucune ville du top 10 ici. En effet, les villes du top 10, pourtant souvent présentées comme des villes parfaites pour les investissements “patrimoniaux”, ont déjà des prix au m² extrêmement élevés, et la plupart voient leur dynamique se ralentir depuis plusieurs années. A l’inverse, les villes moyennes sont de plus en plus prisées des français et de façon assez logique les prix y grimpent plus vite qu’ailleurs.

Saint-Etienne est la ville de France (parmi le top 50) qui offre les meilleures perspectives d'évolution patimoniale. (Photo : centre-ville de Saint-Etienne)

Concurrence d'autres acheteurs

Ce dernier critère n’est pas souvent pris en compte dans les classements, et pourtant il est fondamental. Prenons un exemple :

  • Cas n°1 : vous investissez en Île-de-France, dans une zone hyper tendue ; vous trouvez un bien parfait pour votre investissement locatif, vous allez le visiter ; à la visite il y a 30 personnes, dont pas mal de gens qui envisagent d’acheter le même bien en résidence principale (et qui donc seront probablement prêt à acheter au prix, voire au-dessus parfois...)
  • Cas n°2 : vous investissez dans une ville de 60000 habitants ; le m² y est tellement bon marché que vous pouvez vous permettre de viser un petit immeuble de rapport de 3 logements ; vous trouvez le bien, vous allez le visiter ; à la visite, bien sûr vous êtes seul ; pas de concurrence d’acheteurs de résidence principale

A votre avis, dans lequel de ces deux cas allez-vous faire la meilleure affaire ? Où aurez-vous le plus de marge de négociation ? Dans quel cas aurez-vous le plus de temps pour faire des contrevisites avec un artisan ? 😉

Bref vous l’aurez compris, moins de concurrence = plus de marge de négociation, plus de temps pour bien cadrer son projet, plus de choix de biens... Donc de bien meilleurs projets d’investissement locatif en vue !

Ce critère nous parait donc un incontournable quand on évalue une ville pour y faire un investissement locatif.

Comment l’analyser ? Le délai moyen de vente fourni par MeilleursAgents nous parait donner un bon indice. Il varie du simple au triple selon les villes, et reflète donc assez bien l’extrême concurrence qui existe dans certaines grandes villes, et au contraire la relative détente qu’on observe dans les villes moyennes.

Si on compare les villes uniquement par ce critère de concurrence entre acheteurs, on retrouve les villes suivantes dans le top 5 :

  • Nîmes (30000)
  • Perpignan (66000)
  • Bordeaux (33000)
  • Nice (06000)
  • Mulhouse (68100)

Apparemment le sud est plus détendu que le nord quand il s’agit de concurrence à l’achat immobilier ! 😎

Nîmes est la ville de France (parmi le top 50) où les investisseurs auront le moins de concurrence d'autres acheteurs pour leur projet. (Photo : Arènes de Nimes)

Classement final : dans quelle ville investir en 2022 pour son investissement locatif ?

Vous avez déjà eu un aperçu des top-villes par critère. Seulement se focaliser uniquement sur un critère peut amener à des résultats décevants et déséquilibrés (investissement très rentable sur le papier par exemple, mais difficulté à louer).

Nous avons donc attribué une note sur 5 aux 50 plus grandes villes de France, sur chacun des 4 critères présenté ci-dessus, puis nous avons ensuite calculé la note moyenne pour établir notre classement. Ce classement nous donne des villes équilibrées, c-à-d des villes dans lesquels on pourra a priori réaliser un investissement avec un bon rendement, sans se soucier de vacance locative, en ayant de belles perspectives de plus-value à la revente, et en ayant l’opportunité de faire de vraies belles affaires car pas trop de concurrence. Bien sûr ce classement est subjectif et il serait complètement différent avec d’autres critères. Comme pour chaque classement, il est important de comprendre les critères qui ont permis d’arriver au résultat pour bien l’interpréter.

Voici donc notre top 10 des villes où investir en 2022. Roulement de tambour... 🥁

  • 1 Mulhouse (68100) 4/5 (R5 T2 E4 C5)
  • 1 Amiens (80000) 4/5 (R4,5 T4,5 E3 C4)
  • 3 Saint-Etienne (42000) 3,9/5 (R4,5 T2,5 E5 C3,5)
  • 4 Poitiers (86000) 3,9/5 (R4,5 T4,5 E5 C1,5)
  • 5 Roubaix (59100) 3,6/5 (R5 T4,5 E3 C2,5)
  • 6 Aix-en-Provence (13100) 3,5/5 (R1 T5 E4 C4,5)
  • 7 Angers (49000)3,4/5 (R2,5 T4,5 E5 C1,5)
  • 8 Lille (59000) 3,3/5 (R4 T3 E3 C3)
  • 8 Le Mans (72000) 3,3/5 (R4 T2 E5 C2)
  • 8 Brest (29200) 3,3/5 (R3,5 T4 E5 C0,5)
Les 10 villes où investir en 2022 selon Shaka

On peut également regarder les villes les plus équilibrées, c-à-d les villes qui ont au moins la moyenne (2,5/5) sur chacun des 4 critères. Dans ce cas il nous en reste 6 :

  • 1 Amiens (80000) 4/5(R4,5 T4,5 E3 C4)
  • 3 Saint-Etienne(42000) 3,9/5 (R4,5 T2,5 E5 C3,5)
  • 5 Roubaix(59100) 3,6/5 (R5 T4,5 E3 C2,5)
  • 8 Lille(59000) 3,3/5 (R4 T3 E3 C3)
  • 11 Avignon (84000) 3,1/5(R3,5 T2,5 E3 C4)
  • 11 Dijon (21000) 3,1/5(R2,5 T4 E3 C3)

➡️ Amiens est la ville dans laquelle nous avons choisi de démarrer l'activité de Shaka. Retrouvez ici notre analyse approfondie sur la ville : Investissement Locatif à Amiens.

Amiens est la ville de France (parmi le top 50) la plus équilibrée entre rendement, tension locative, évolution et concurrence d'autres acheteurs. (Photo : quartier Saint-Leu et Cathédrale d'Amiens)

Conclusion

Comme on l’avait évoqué en introduction de cet article, il n’existe pas vraiment LA ville où investir qui laisse toutes les autres ridicules. Tout dépend de ses critères, de sa situation personnelle (je fais moi-même ou je délègue, j’ai du temps ou pas...).

Attention également, cette analyse est réalisée sur les 50 plus grandes villes de France. On pourrait tout à fait refaire la même analyse sur les villes du Top 100 car il existe également des villes plus petites, très intéressantes pour investir. Il faut juste séparer les classements pour comparer ce qui est comparable !

Au-delà des noms de villes qui sont présentés ici, on peut tout de même tirer de cette analyse quelques principes.

Les très grandes villes sont à éviter

On le voit ici, à l’exception de Lille qui tire son épingle du jeu en raison d’un prix au m² encore raisonnable, les très grandes métropoles sont à éviter. En effet les prix au m² stratosphériques dans certaines villes du top 10 ont deux conséquences :

  • Les rendements y sont faibles, rendant impossible tout projet d’investissement auto-financé (à moins de vraiment trouver la pépite du siècle)
  • Les prix ont déjà tellement grimpé qu’on peut légitimement penser que la plus grande partie du potentiel de hausse est déjà dernière nous, et que ces très grandes villes sont plutôt destinées à stagner (ou croitre lentement, ou même... baisser ! Impossible ? Regardez Paris ! 🙂)

Concrètement dans les très grandes villes, vous allez devoir mettre beaucoup plus de cash de votre poche dans le projet (apport + effort d’épargne mensuel) en raison d’un rendement faible, et ce précieux cash que vous investissez à moins de chance de prendre de la valeur que dans une ville moyenne... A vous de voir !

Les villes moyennes “mal-aimées” sont les meilleures

C’est une bonne leçon d’investissement. Pour bien investir il faut réussir à rationaliser son jugement et à ne pas se laisser dominer par ses émotions. Roubaix, Amiens, Mulhouse, Saint-Etienne... Ces villes ne vous font pas rêver ? Et pourtant c’est probablement là-bas que vous réaliserez vos plus beaux investissements ! En effet ces villes moyennes offrent encore des prix au m² faibles (justement parce qu’elles sont boudées). Or ces municipalités travaillent d’arrache-pied depuis des années pour redorer leur blason, pour dynamiser leurs villes. Le tout combiné avec des lignes TGV qui se développent, un Internet fibré de plus en plus disponible sur tout le territoire, des accords télétravail qui se mettent en place à une vitesse folle... Les villes moyennes attirent de plus en plus, et l’augmentation des prix au m² commence à s’accélérer.

Dans ces villes mal-aimées, vous avez encore la chance d’acheter pas cher, les perspectives d’évolution patrimoniales sont bonnes, et la plupart de ces villes regroupent énormément d’étudiants et de jeunes actifs, très demandeurs de petites surfaces et colocations.

Chez Shaka, c’est notre terrain de chasse de prédilection ! 😎

La moitié Nord et Est et plus performante

C’est un corollaire du paragraphe précédent. Globalement on voit bien que parmi les villes intéressantes, la plupart se situe dans le nord et dans l’est de la France. Si vous devez choisir une ville où investir, vous avez donc bien moins de chance de vous tromper en sélectionnant une ville moyenne du Nord ou de l’Est, qu’une très grande ville du Sud ou de l’Ouest !

On vous laisse sur ces considérations. Vous êtes libre de ne pas adhérer à notre méthode de classement, c’est pour ça qu’on vous l’a partagée ! N’hésitez pas à refaire votre propre classement avec vos critères à vous. Le plus important c’est d’être convaincu par la ville où on va investir !

Sources des données utilisées pour l’analyse :

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